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Portal del Barrio de Belgrano - Buenos Aires - Argentina

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FORO DE CONSORCIOS

La Dra. Diana Sevitz responde todas las inquietudes de los vecinos.

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Administración Animales
Cocheras Encargados
Expensas Medianeras
Reformas Reparaciones
Ruidos Sanciones

Administración
* Tengo un departamento alquilado en un consorcio de 8 departamentos. Una propietaria del 1º piso, nos hace imposible la convivencia. Nadie acepta trabajar en la limpieza ya que esta propietaria los dirige, corrige, hasta los ha llegado a insultar, y pretende que trabajen a su gusto, y por ende nadie perdura en su trabajo. Hemos tratado en reuniones de consorcio de llegar a un acuerdo pidiéndole que no molestara al personal, pero es inutil, ni la administradora puede con ella. Esta señora tiene 62 años, no trabaja y tiene todo el día para buscar problemas con los demás propietarios ( hasta ha llegado a subirse a terrazas no transitables, para vigilar al personal de Teléfonica). ¿Como podemos solucionar este tema?
Si tenemos testigos y todo el consorcio quiere hacer una denuncia pueden concurrir a la fisclaía y exponer el problema, y si esta mujer estuviera insana también se puede llamar al Same para que la interne, pero como siempre digo esto es muy general, para diseñar una estrategia deberán concurrir a una consulta personalmente que con gusto podré recibirlos.
* Hace un mes compre un departamento, y no me entregaron el convenio de copropietarios, y el administrador dice no tenerlo, pero en estos momentos debo realizar un arreglo ya que el departamento debajo del mío tiene una gotera, y dicen que si esta dentro del departamento me corresponde pagar el arreglo a mi, ¿es eso correcto? ¿como puedo conseguir un convenio de copropietarios?.
No es convenio sino reglamento de copropiedad, el administrador debe tenerlo y se lo debe entregar sino lo hace concurra con su escritura al Registro de la Propiedad Inmueble y solicite una copia certificada del mismo. Entre por la página www.dnrpi.jus.gov.ar Sobre si es correcto o no, no lo puedo saber sin ver el reglamento de copropiedad
* Estoy realizando una tesis de audítoría de consorcio y el profesor me sugirió que averigue sobre un nuevo reglamento en el cual los administradores debían informar a la afip sobre los inquilinos que abonan más de un determinado importe de alquiler. La verdad que esa ley no la encuentro. Necesitaría saber si existe y donde la podría encontrar.
No es para los inquilinos es para propietarios le adjunto el tema: RESOLUCIÓN GENERAL (Adm. Fed. Ingresos Públicos) 2232. Procedimiento Fiscal. Administradores de countries, clubes de campo, barrios privados, edificios de propiedad horizontal y otros. Régimen de información. Prórroga. SUMARIO: Se prorroga al 16/4/2007, el plazo para que los administradores de countries, clubes de campo, barrios privados, edificios de propiedad horizontal y otros, cumplan con el régimen de información de expensas -dispuesto por la RG (AFIP) 2159- correspondiente al segundo semestre el año 2006.
* La administración era ejercida por dos señoras. Una de ellas manda una carta documento presentando su renuncia y la otra convoca a Asamblea para aceptar la renuncia y tratar su renuncia por enfermedad. Pero nada estaba claro, todo resulto bastante engorrroso, no habían unido las cuentas, pagos y facturas, ni podía informarnos de nada dado que la otra administradora no estaba presente. Por lo tanto no se aceptó la renuncia de la administración y se convocó a nueva asamblea. ¿Habrá estado bien la decisión tomada? Amenazaba con depositar todo en un escribano, ¿puede hacerlo?
Es muy engorroso y poco claro la forma de administrar, las renuncias deben ser aceptadas por que son un acto unilateral, lo que uds. deben hacer es llamar a una asamblea extraordinaria para nombrar una nueva administración y que las administradoras salientes rindan cuentas. Lo aconsejable es también solicitar una entrevista con un abogado especialista en temas de propiedad horizontal y llevar a un escribano para que redacte el acta. Cualquier consulta pueden solicitarme una entrevista en mi estudio
* ¿Quién le debe entregar al encargado los artículos de limpieza? ¿La administradora ó algún miembro de la comisión?. ¿Es obligatorio poner en los cestos bolsas de consorcio, si los vecinos sacan la basura con las bolsas de residuo?
La limpieza de los lugares comunes son un gasto soportado por el consorcio, en general es el administrador que compra y entrega al encargado, a lo mejor en su consorcio tiene otra modalidad, el tema de las bolsas grandes para residuos es para mayor comodidad y cuidado por parte del encargado que debe retirar los residuos. Es mucho más prolijo y más rápido, porque existen horas para dejar las bolsas, caso contrario el consorcio puede tener multas.
* Soy propietaria de un departamento de Almagro, el edificio tiene 3 pisos. Como consigo el Reglamento de Administración del Consorcio (el escribano me dice que me lo tiene que dar el Administrador y este me dice que tiene que hacerlo el escribano).
Para solicitar el reglamento se lo debe pedir al administrador a su costa, si no se lo entrega, puede dirigirse al Registro de la propiedad Inmueble de la Capital Federal, Venezuela 1135 de 9 a 13 hs, y con su escritura pública pide una copia certificada.
*
El nombramiento de la administradora, efectuado por la constructora fue por 3 años. Al cumplirse dicho periodo, a través de una asamblea, se ratifica el mandato de la administradora sin especificar tiempo o período. Desde ese momento a la fecha nunca la administración, puso a consideración del consorcio en ninguna asamblea, la continuidad o no de su mandato. Si deseáramos cambiar de administración, que debemos hacer y como?
Deben pedir una asamblea extraordinaria conforme a lo que dice su reglamento, exigiendo el tratamiento de ese punto del orden del día, y fíjense en el reglamento si dice plazo para cumplir el mandato.

* Si un administrador manda una carta documento presentando su renuncia, como hacemos los copropietarios para reunirnos para poder organizarnos y nombrar a uno nuevo. ¿Podemos autoconvocarnos?
Si mandó la carta de renuncia uds. deben, si tienen un consejo de administración, convocar una asamblea, pero tengan cuidado cómo hacen el acta y arman la reunión, cualquier consulta pueden llamarme y los orientaré atte

* Hemos pedido desde hace un par de meses fotocopia del libro de actas de asambleas a la Administradora. Primero lo hicimos en forma telefónica, luego dejamos una nota de la cual tenemos copia de recibido. La semana pasada personalmente fui a la Administración, estaba la Administradora, se comprometió a hacer las copias y no las tiene y no define cuando las va a tener. Si el próximo paso que entiendo es una carta documento solicitando esto, tampoco tiene respuesta, qué instrumento y ante quien se presenta? Hay que solicitar algún tipo de mediación?
Deberá mandar carta documento y de no entregársela deberá solicitarlas judicialmente.

* Por la noche tenemos seguridad privada, de 22.00 a 06.00 am, contratada a través de una empresa a un costo elevado, a su vez tenemos una persona que hace guardia los fines de semana durante el día, esta persona está contratada por el Administrador del Consorcio, y a través de éste se pagan todos los aportes correspondientes. Hace unos días, se ofreció a hacer él la guardia nocturna, diciéndonos que lo contratáramos directamente. Puede el consorcio contratarlo, pagándole todo lo corresponde legalmente? bajo que figura sería, guardia de seguridad? encargado nocturno del edificio? Sin duda bajaría el honorario que pagamos a la empresa de seguridad, pero repito podemos hacerlo legalmente?.
Para qué van a agregar a otro empleado más y pagar las cargas sociales, en el caso de la empresa de seguridad si lo tiene que despedir el consorcio no paga indemnización, por otro lado para poder contestar específico su caso deben solicitar una consulta personal.

* La señora administradora del edificio dónde vivo, se aumentó el sueldo a un 100% pasando de $750 a $ 1.300 no contando con las firmas de TODOS los integrantes de la comisión. Así mismo el edificio está con 3 juicios por no pagar expensas, y los departamentos están en continúo deterioro, y hace caso omiso a los reclamos de los propietarios de los mismos. Esta señora ya tiene radicada tres denuncias en la comisaría n° 45 por malos tratos y golpes hacia una vecina. Les pido por favor si pueden acercar alguna solución al tema.
En principio debería leer su reglamento que en la mayoría de los casos establece que el honorario del administrador debe ser aceptado por asamblea convocada al respecto. Usted como los demás deberán impugnar la expensa, mandando cartas documento y de no conseguir que la administradora convoque a asamblea, iniciar el juicio correspondiente. Igualmente deberá concurrir a un abogado especialista. Una vez terminada la feria con gusto los recibiré en mi estudio.

* El reglamento de copropiedad establece la presencia en la asamblea de las 2/3 partes de los copropietarios para fijar la remuneración del administrador. ¿Qué ocurre si se decide el aumento de la misma sin esa presencia? ¿Se puede impugnar por un propietario que concurrió a dicha asamblea? ¿Y por uno que no concurrió? ¿Cómo?
Si se puede impugnar por ambos, pero es un tema jurídico que excede el marco de esta consulta a su disposición.
*
Soy inquilino y quisiera saber si puedo enviar una carta documento a la administradora porque ella se ha aumentado el 50 % del sueldo sin asamblea de por medio. Esto surge del reglamento que los honorarios deben ser decididos en asamblea, pero al ser inquilino no se si puedo mandar carta documento.
Lamentablemente ud. no tiene derecho a hacer reclamo alguno, solo los propietarios. 
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Querría saber si antes de comenzar con una asamblea es obligatorio que se lea el texto de la anterior.
NO es necesario a menos que haya algún punto del orden del día que estuviera relacionado.
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En mi consorcio se hizo una asamblea extraordinaria con 16 copropietarios en lugar de los 22 como mínimo que dice el reglamento. Además se trataron y aprobaron tres temas que no estaban en el orden del día, me dijeron que si no estaba de acuerdo que lo impugne, ¿Eso es así?
En principio ud. deberá impugnar la asamblea y luego solicitar una nulidad judicial, pero debe consultar con un abogado especialista en p.h. a sus ordenes.
*
En el edificio donde vivo las expensas aumentan todos los meses, incluyendo las de la cochera. No hay asambleas hace 4 años y cuando se pide, ignoran el pedido. En la terraza del edificio hay una antena de celular que se le venció el contrato y se lo renovaron sin consultar al consorcio, diciendo que había una prorroga de 5 años más. ¿Como puedo redactar una carta documento para la administradora, pidiendo una asamblea y pidiendo el contrato y autorización de la antena?
Puede solicitar ver la documentación que necesita con un carta común recepcionada por la administración y, si no se la muestra puede solicitarla vía mediación.

* Seis meses después de adquirir una propiedad descubrí que la iluminación de algunos espacios comunes (como la terraza) estaba haciendo uso de la línea de electricidad que alimenta a mi departamento. La administradora estaba al corriente de esta situación pero no menciono nada hasta que una noche casi se produce un siniestro por el cual tuvieron que acudir bomberos y policía. Ella me dijo que no tenia ninguna obligación de comunicarme nada porque esa conexión la habían efectuado los propietarios anteriores. A mi me llamo mucho la atención esta respuesta y además esta administradora se niega a darme su domicilio para mandarle una carta requiriendo información sobre distintas cuestiones. ¿Cual es el marco legal que regula la relación entre un copropietario y el administrador del consorcio? ¿Es posible que el administrador se niegue a facilitar información requerida por un copropietario? ¿Cual es la información mínima que tengo derecho a tener sobre el administrador? Otra duda que tengo es por que no se detalla en la liquidación de expensas el consumo de energía eléctrica destinado a la iluminación de los espacios comunes, figura el apartado pero aparece vacío, lo cual despierta en mi la sospecha de que la iluminación se alimenta de mi línea o la de otros vecinos.
Si Ud está seguro que el consorcio, vulgarmente se encuentra enganchado en su medidor, haga la denuncia en la comisaría por hurto de suministro eléctrico, también puede hacer una queja al entre regulador correspondiente.

* Vivimos en un edificio de 32 unidades, con sólo un encargado, sin ayudante ni vigilancia. Las llaves de acceso a los tableros generales de luz y gas, por decisión de una Asamblea Extraordinaria, la tienen única y exclusivamente el encargado y el Administrador que no es habitante del inmueble, sino que reside a veinte cuadras. En caso de emergencia o un simple corte de energía, o la necesidad de interrumpir el gas por una pérdida en el departamento y no estando el encargado obligado a permanecer en su domicilio fuera del horario de trabajo, qué hacer, puede recurrirse de algún modo la medida?
Soliciten una asamblea para que se vuelva a tratar el punto y que decidan entregar las llaves a algún miembro del consejo por las razones que ud. expone, entre ellas un caso de urgencia. Si no convoca a una asamblea lo puede intimar por carta documento.
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Soy propietaria de un depto en el primer piso de un edificio de 8, tengo un patio en el que además de todas las "cositas" que los vecinos tiran, se ha agregado el problema de la palomas; una vecina muy romántica les dio de comer y desde entonces se instalaron formando en las salientes del edificio y en algunos calefones sus nidos ¿Qué podemos hacer los consorcistas, ya que el administrador no nos da oídos?
Exigir al consorcio que le limpie mensualmente todos los desperdicios que tiran a través de una carta documento. Para ampliar el tema que es muy específico deberá solicitar una consulta privada.

* El administrador del edificio en donde vivo, en 10 años de gestión, nunca presentó un balance o una auditoria. Pertenezco hace unos días al consejo de administración junto a otros propietarios recién nombrados, ¿Podemos pedirle una auditoria de los últimos años, él puede negarse a entregar la documentación?
Es obligación de presentar los balances una vez al año , pueden pedirle la auditoría que la deberán abonar Uds. él no les va a entregar la documentación, el auditor deberá visarla en la sede de la administración. Cualquier cosa a vuestra disposición.
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Que requisito se necesita para ser presidente y secretario de la comisión de consorcio. Porque se supone que una persona que recién compra no sabe de los problemas que existe en el edificio.
El único requisito es que sea elegido en la asamblea y con el punto del orden del día respectivo.
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Tengan a bien informar si la ley Nº 941 Creación Registro Público de Administradores de Consorcios de propiedad horizontal. Expte. Nº 69.672/2002, realizada por la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Bs. As., en materia de defensas de los consumidores y usuarios, tiene alcance para todas las provincias del país. Caso contrario que provincias se encuentran adheridas. Existe alguna Ley nacional que administradores de propiedad horizontal que reglamente? o sea quisiera saber si es una obligación estar registrados en el registro de administradores de consorcio. Vivimos en una propiedad horizontal en la provincia de Corrientes Capital.
LA LEY ES NACIONAL, PERO NO ES EN DEFENSA DE Consumidores y usuarios es para que los administradores se inscriban. No conozco que otras provincias se hayan adherido. es solo para la Ciudad de Buenos Aires. No hay obligación para Corrientes.
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Soy de la ciudad de Rosario, y vivo en un PH. Me gustaría que nos oriente, ya que nuestro administrador NO EXISTE. Solo manda a cobrar las expensas, y no cumple con lo reglamentado en el contrato, el cual venció hace 5 años y no lo renovó ni nos hizo firmar absolutamente nada. No cumple con la reglamentación de ascensores, ni luces de emergencia, etc. Que se puede hacer?
En primer lugar leer el reglamento, empezar a exigir que una vez al año convoque para una reunión ordinaria para aprobación de cuentas, juntarse con los otros propietarios y exigir por carta documento que convoque a reunión extraordinaria, y si no convoca deberían pensar en una asamblea judicial, si no cumple con la reglamentación de ascensores, ni luces, deben hacer la denuncia a los organismos respectivos.
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Si el Acta que elabora el Administrador no refleja la verdad de lo que se trató en la Asamblea o está incompleta.
a) Puede un propietario elegido en la Asamblea como Copropietario que debe firmar el Acta, corregirla agregando lo que faltaba?
b) Puede el Administrador exigir a un propietario que es Secretario de la Asamblea elaborar el Acta en un papel cualquiera y no en el Libro correspondiente para luego el Administrador pasarla en limpio?
c) Quisiera saber dónde puedo informarme acerca de cómo se confeccionan las Actas en la Asamblea.

La actas deben reflejar en forma sucinta lo que se debatió en la asamblea. No puede corregir el que va a firmar , pero si no es correcto se puede negar a firmar e impugnar el acta y luego pedir la nulidad de la asamblea. El acta debe hacerse en el momento, leer punto por punto y aprobarla para que no pasen estas cosas. Si quieren saber como se confeccionan las actas, puede pedirme una consulta.

* Que derecho tengo como inquilina, de protestar, contra la inseguridad que vivo con mi familia, ocasionada por un propietario, una persona sumamente violenta y con antecedentes delictivos. No tengo el apoyo del dueño de la unidad en donde alquilo, ni de los demás vecinos. Puedo accionar legalmente contra el dueño del inmueble que alquilo o contra esta persona mencionada anteriormente, para salvaguardar mi seguridad y la de mi familia.
Si en principio puede hacer la denuncia por hostigamiento en la fiscalía que le corresponda a su barrio, puede accionar contra el consorcio y contra el propietario porque  no puede habitar su vivienda. De mandar carta documento necesita la asistencia de un letrado.

* A mi entender la Comisión de Administración además de controlar al administrador tiene la funcionar de ASESORAR. Ahora bien puede la Comisión de Administración declarase NO APTA para revisar la documentación presentada por el Administrador, y sin pedir explicaciones a este acerca de los gastos, y/o recursos, contratar una auditoria sin consultar a la Asamblea de copropietarios, haciendo notar que en 21 años nunca se contrató una auditoria por lo que en mi apreciación personal es otro motivo para llamar a Asamblea por ser un gasto extraordinario. Mucho estimaré vuestra valiosa opinión.
La realidad debería leer lo que dice el reglamento y cuales son las funciones del consejo, si se ha extralimitado o no. Por lo que ud dice no puedo contestarle fehacientemente. En principio es un gasto extraordinario que debe resolver la asamblea.

* Necesito saber como se puede hacer una auditoria del consorcio, es decir se necesita tratar el tema en asamblea con las 2/3 partes de aprobación o lo puede solicitar algún propietario en particular o el consejo?
No es necesario que la asamblea decida solicitar una auditoria. Si es necesario si la pagara el consorcio, sino Ud. como propietaria tiene derecho a revisar la documentación y así lo puede hacer a través de un experto, en esta caso un contador especialista en auditoria, si no conoce le puedo recomendar uno.

* Vivo en un edificio de dos pisos sin ascensor, administrado por un grupo de propietarios. Gracias a a la mala actitud de gente mayor (con tiempo para hacer maldades) del edificio, la administración se disolvió y nadie quiere un administrador externo porque aumentaría mucho las expensas, que actualmente son de $30, y suficientes para el buen mantenimiento del edificio. Mi consulta es qué debo hacer, siendo alguien joven que quiere vivir en un edificio digno. ¿Existe alguna norma? Mi temor es es que hasta que esto se solucione, si se deja de pagar la luz del consorcio, nos vemos perjudicados todos aquellos que dependemos del funcionamiento de las bombas de agua para tener agua.
Debe solicitar que se reúnan en asamblea como usted vive en una comunidad si no quieren administrador externo deberá hacer una negociación con los otros propietarios. Diríjase al centro de gestión y participación y pida una mediación con todos sus vecinos.
*
En mi edificio tienen todos los departamentos Cablevision, averigué para no tener el servicio de cable y tanto el que administra como el proveedor de Cable me dijeron que no se puede porque es un contrato que nadie puede desconectarse ,es así?
En principio es así porque han firmado un contrato por todos los departamentos, pero Ud. intente mandar una carta documento al administrador para que le de la baja, y además mande carta documento a cablevisión para que le den la baja del servicio, sino es así, llámeme.

* En el edificio donde vivo, hay 20 departamentos, deseo saber que cantidad de propietarios tienen que asistir a la asamblea para echar a la administradora. En el caso de que los propietarios no pudiesen asistir a la asamblea, si ellos me hacen un poder para representarlos, ese voto vale por mas que no esten presentes.
No puedo responder porque no he leído su reglamento, surge de ahí lo mismo que el tema de los poderes, si no puede encontrarlo con gusto puede tomar una entrevista conmigo.

* Si el reglamento de Copropiedad establece que la Comisión de Asesoramiento y control esta compuesta mínimamente por cinco PROPIETARIOS, puede una persona formar parte de esa comisión mediante poder extendido por un propietario?
El consejo está compuesto solo por propietarios no por mandatarios. Cualquier duda puede solicitar una entrevista.

* En mi edificio la "administradora" que concurre a las asambleas es la hija del administrador que figura registrado (matricula 3570), quería saber si es legal esta forma o debe tener una autorización o delegación de responsabilidades para ejercer la administración.
La administración es indelegable, debe concurrir la persona que ha sido designada como administradora, aunque la que concurra este inscripta como administradora

* Desearía saber dónde puedo conseguir el reglamento o las obligaciones que tiene un presidente de consorcio, para poder cumplir con las tareas correspondientes.
Las responsabilidades del presidente del consorcio, están detalladas en el reglamento.

* Hay una vecina en este edificio que está muy alterada de los nervios y en varias ocasiones cuando hay ruidos o han encendido una luz en el departamento que está en obra y vacío, me toca el portero eléctrico, por ejemplo ayer a las 10:00 pm y dice que mi obligación como presidenta del consorcio es arreglar este tipo de problemas. Ustedes que opinan al respecto, como presidenta ¿Debo estar resolviendo cada problema simple que se presente o no? ¿Que me corresponde hacer?
Con respecto a lo que Ud. pregunta, primero ¿tienen administrador?. Si lo tienen es él el que tiene que encargarse del asunto y no Ud. porque el consejo de administración del que ud. integra no administra el consorcio, solo controla al administrador, no se deje engañar, si Ud. tiene problemas con esta persona debe hacer las denuncias correspondientes en la policía o en la fiscalía.

* Existe alguna legislación que regule la actividad de los administradores de consorcios en el interior del país, me refiero a la propiedades de la costa atlántica, de haber más de un registro público de administradores por favor hagánmelo saber ya que quisiera poder controlar a mi administrador del dto que tengo en Mar del Plata, de no haber otro registro como puedo averiguar si a la casera se le estan depositando las cargas sociales.
No existe una ley en la Provincia de Buenos AIres, si Ud. necesita saber si están bien pagadas las cargas sociales, puede llamar a la Dra. Liliana Corzo 4306-6075 que por un arancel le puede averiguar esos datos.

* Que sucede si la administración no responde mis emails en reclamo a problemas de mi unidad funcional específicamente: falta de calefacción que es servicio central o agua caliente.
No es obligación contestar los emails, no son medios fehacientes, deberá enviar carta documento para intimarlo es la única manera, pero tenga cuidado con los términos que utilice.

* En el edificio en el que resido, estamos planteando la posibilidad de remover al administrador por su ineficiencia en sus obligaciones y la poca predisposición al momento de solucionar algún eventual problema. En el edificio no está hecho el Final de Obra, y los propietarios no cuentan con la escritura de la propiedad. A su vez, desconozco si existe el Reglamento de Copropiedad y Administración o el Reglamento Interno. Otra cuestión es la duda de los propietarios/inquilinos en que realmente se esté cobrando realmente lo que corresponde, ya sea servicios de mantenimiento como también los impuestos ( ya que al no estar realizado el Final de Obra, incluyen en las expensas el proporcional de Aguas Provinciales de Santa Fe y el Impuesto Inmobiliario) Es posible, frente a la situación del edificio, remover y asignar un nuevo Administrador? Es obligación del Administrador presentar toda la documentación y comprobantes de los importes que estamos pagando? Debe existir, frente a la situación del edificio, el Reglamento de Copropiedad y Administración o el Reglamente Interno? 
Lo que Ud  pregunta es para hacer una consulta en forma personal, escapa a una respuesta del foro, pues debo ver la documentación, si ud. no tiene su reglamento lo puede pedir en el registro de la propiedad Inmueble.
*
Para autorizar a una persona para que administre mi propiedad se debe firmar un contrato, autorización o poder? Tiene Ud. un modelo en donde se establezcan las obligaciones y derechos de las partes? 
Para administrar su propiedad debe otorgarle un poder por medio de un escribano con las facultades que Ud. quiere que tenga el poder es decir, si es solo de administración debe colocar eso. Ojo con el tema de la disposición que quiere decir que puede vender. Me imagino que Ud. conoce a quién va a poner. Cualquier cosa yo le puedo recomendar una buena escribana . Cualquier otra duda.

* La administración gratuita de un consorcio puede ser llevada por un propietario que trabaja de Lunes a Viernes en el Interior del País, estando presente en su propiedad sólo dos fines de semana al mes. Puede esta persona tercerizar en un estudio contable toda la cuestión administrativa/contable.
Mire un administrador no puede administrar aunque sea gratuitamente cuatro días al mes, de producirse algún problema, dónde se lo puede encontrar, lo considero muy desaconsejable. Además cuál es la ventaja de pagarle a un estudio contable, si el estudio contable hace las cosas mal, es el responsable del consorcio y además el administrador que no cumplió. Lo aconsejable es tener un administrador profesional, que cobre pero que sepa hacer las cosas. Cualquier cosa estoy a sus órdenes.
*
Vivo en un edificio que ha tenido malas experiencias anteriores con sus administradores, los cuales no depositaron las cargas fiscales del encargado. En 2003 la nueva administración ,con aceptación de los propietarios, elevo las expensas en mas de un 100% para pagar las deudas de la afip. El problema que se presenta ahora es que hay que hacer arreglos en el edificio, los cuales se fueron postergando, y la administración dice que tiene facultades para volver a aumentar las expensas en un monto exorbitante, a pesar que los propietarios no estén de acuerdo. ¿Es posible que la administración, solo con el consenso del consejo de administración, eleve las expensas?
NO impugne las expensas y solicite que se hagan por asamblea. Cualquier cosa a sus órdenes.

* ¿Como puede hacer un propietario para conseguir el reglamento del edificio?
Tiene que solicitarlo al administrador, si no se lo da pedirlo por carta documento.

* Vivo en un edificio de 3 pisos con 5 propietarios, y llevamos el consorcio entre nosotros, 2 meses cada uno, el tema es que uno de los propietarios se puso en contra del consorcio y exige copias del libro de actas, reglamento de copropiedad y que se hagan cosas como poner baranda de los 2 lados, antideslizantes y otras cosas mas, todo reclamado mediante carta documento, y 4 cartas intimidatorias, este mes le tocaba llevar a ella el consorcio y por voto de todos los propietarios no le pasamos el consorcio.
Mi pregunta es la siguiente como nos podemos manejar mediante esta situación ya que amenazó con acciones legales, y quería saber en que sitio se pueden ver las normas para un edificio de 3 pisos.
Si ustedes están organizados como consorcio de propiedad horizontal, están bajo la esfera de la ley 13.512 y es correcto lo que exige este propietario, desconozco cuáles son los motivos que lo llevan a exigir justamente ahora. Lo que ud. solicita asesoramiento es muy personal y deberá solicitarme una entrevista para explicarle qué debe hacer.
*
Vivo en un edificio de 6 departamentos y 2 locales. Aún no tenemos un consorcio constituido, pero, varios de los propietarios quieren que lo hagamos para poder recaudar dinero suficiente para cubrir los arreglos necesarios. El problema es que cuando se convoca a reunión la mayoría de los propietarios no se hacen presenta, de 8 solo vienen 3 y tengo entendido que es necesaria la mayoría de los votos para poder constituirnos el consorcio y designar un administrador. Todos los meses se recauda un importe mínimo que no llega a ser suficiente para cubrir los gastos que tiene el edificio. ¿Que hay que hacer cuando no se presentan todos los propietarios a la reunión, se puede constituir igual el consorcio con los propietarios presentes?
Debe leer lo que dice el reglamento, uds son un consorcio pues tiene un reglamento, deben volver a convocarse para nombrar un administrador aunque sea interno, o un propietario, deben leer las mayorías que son necesarias para nombrarlo. Si tiene dificultades pueden consultarme personalmente.

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Animales
* Vivo en un edificio de 39 dtos donde el reglamento hecho en 1975 prohibe la tenencia de animales, pero hace 25 años que soy propietaria y que tengo perros y nunca hubo problemas para tenerlos. Hubo una queja a un inquilino por ruidos molestos de su perro y en consecuencia propusieron un nuevo reglamento que prohibe el ingreso de nuevos animales, de ahora en adelante, y que se realizará un censo de los perros que haya en el edificio para cumplirlo, por lo que una vez que mis perros mueran no puedo tener otros, y a pesar de que nunca recibí ninguna queja. Se hizo una asamblea a la que asistieron 9 propietarios y se resolvió aprobar el nuevo reglamento con 18 votos de 21, ya que 6 propietarios, entre ellos el administrador, tenían el poder otorgado por otros dptos. ¿Es válido el reglamento de 1975 a pesar de que nunca se prohibió la tenencia de animales? ¿Cual es el porcentaje necesario de propietarios para aprobar el nuevo reglamento? ¿Tienen que estar presentes?
Para reformar el reglamento, hay que leer en el mismo lo que se establece, no creo que no diga unanimidad, por ende si no estuvo presente la totalidad no es válido lo adoptado en asamblea, esto es en principio, pero deberá consultar con un abogado especialista en propiedad horizontal para que lea lo que dice el reglamento. Para cualquier cosa me puede consultar.

* Tengo una vecina que vive en el piso de arriba de mi casa y tiene 3 perros. En el reglamento de copropiedad no se expresa una prohibición de tener animales y de hecho hay varios departamentos que tienen perros. El tema es que esta señora tiene 3 perros que no paran de ladrar y encima los deja solos a veces hasta la una de la mañana sin dejar dormir a nadie. Quisimos radicar la denuncia en la fiscalía pero no la aceptaron porque dice que ellos solo toman denuncias de ruidos molestos causados por el hombre o maquinas pero no sobre perros. La pregunta es: ¿la única opción que tenemos es hacer un juicio civil y esperar 3 o 4 años padeciendo esto hasta que salga la sentencia? ¿Hay alguna otra cosa que podamos hacer?.
La única manera es en principio hacer una mediación y luego iniciar juicio, pero cualquier asesoramiento en los cuáles no se estudie la documentación será totalmente incompleto, por lo que siendo un tema muy específico, deberán consultar profesionalmente..

*
Tengo un Dpto que alquilo, mi nueva inquilina tiene un perro y no es la única; el consorcio no está de acuerdo con esto pero el reclamo sólo se dirige contra mi "persona". Al margen de solicitar que tampoco tengan animales los demás, situación que me es bastante complicada de controlar pues no habito el lugar; existe alguna ley que pueda invocar referida a la protección de animales?
El tema es que ud. puede dirigirse a la Sociedad Protectora de animales, pero fíjese lo que dice su reglamento si está prohibido o permitido tener perros.

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Cocheras
* En la cochera que estoy alquilando, ¿puedo yo además de mi auto colocar 2 motos si no ocupo espacios en común?, ya que el espacio que tengo disponible me lo permite, pero al administrador dice que solo puedo colocar un vehículo en la cochera. 

Solo se puedo colocar un auto por cochera, no está permitido estacionar así, ya que los reglamentos por lo general así lo establecen, es un estacionamiento para un coche y no depósito de varios. 

* El acceso a mi cochera es con portón eléctrico, ante un corte de luz no puedo entrar ni salir porque no tengo la llave que libera los motores para abrir manualmente. La administradora dice que no la da porque siempre hay problemas luego con el portón. El edificio no tiene encargado permanente si no por la mañana. ¿Como propietario puedo exigir la llave? ¿Que pasaría ante una emergencia en la que tenga que salir con el auto? ¿Quien sería responsable?
Mande una carta documento a la administradora, lea su reglamento para saber cuántos propietarios necesita para pedir una extraordinaria, hable con su vecinos y solicite las asamblea para tratar este tema como punto del orden del día.
* Vivo en un Monoblok de 24 departamentos existen vecinos que quieren colocar sus vehículos en el espacio verde que tiene nuestro terreno. Ya rompieron el candado del portón y talaron árboles y plantas para estacionar- En el reglamento no está contemplado cocheras ni en los planos del monoblok tampoco. No hay permiso del consejo de administración para que ingresen. ¿Tienen derecho a ingresar con sus vehículos si hay vecinos que no están de acuerdo con ello? ¿Dónde podríamos reclamar?
Deben leer el reglamento e intimar a la administradora para que cumpla con el reglamento, si no iniciar acciones de daños y perjuicios.
* ¿Quien es el responsable de la seguridad de los autos en la cochera de un edificio? Si algún auto aparece roto o dañado ¿a quien tiene que reclamarle?
El consorcio no tiene injerencia en el tema de cocheras, salvo que haya una custodia o personal de seguridad destinado a cocheras. Si un auto aparece dañado no es responsable el consorcio, no tiene deber de guarda, es propiedad de cada propietario.
* ¿Pueden los propietarios del edificio poner como condición, de que las cocheras sólo pueden alquilarse a personas que vivan en el edificio?
Hay que ver lo que dice el reglamento, pueden todos los propietarios de cocheras por unanimidad decidir que destino le van a dar a las cocheras si alquilarla a uno o a otros.
* ¿Tiene derecho el dueño de una cochera a aumentar el valor del alquiler de un mes a otro sin previo aviso? ¿Puede hacer algo para defenderse el inquilino de la cochera?
El dueño hace lo que quiere con su cocheras, aumenta o no conforme al contrato que haya firmado, el inquilino tiene la opción de irse o quedarse, salvo que haya firmado un contrato que diga otra cosa, entonces se debe respetar.

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Encargados
* ¿Dónde puedo conseguir el estatuto del portero que rige actualmente?
Es el convenio colectivo de trabajo del  Suterh 378/04. Lo puede ver haciendo un clic aquí

* Vivo en un departamento de 12 pisos. Hace tres meses tuve una inquietud sobre el pago de horas extras que se le esta dando al portero. Dicha inquietud se la había expresado a una de las integrantes del consejo para que me la conteste. Esta persona en vez de contestarme se la contó al portero y este al otro día me falto el respeto insultándome diciendo que soy una hipócrita, levantando el tono de voz e impidiéndome la salida del edificio. Frente a este hecho la convivencia se complico cada vez mas . A tal punto que temo por mi seguridad, ya que esta persona es violenta y mentirosa. Este hecho fue comentado en una asamblea y por decisión de esta se pidió que se lo suspenda. Ya que una situación similar pasó con otra propietaria hace 10 meses atrás y también se lo suspendió. Justo el día de la suspensión se enferma y pide licencia. Se le manda una carta documento informándole la suspensión y el encargado hace un descargo argumentando que todo era mentira y que yo y la otra propietaria no le dejamos trabajar tranquilo. El edificio esta sucio, falta el respeto a los propietarios y encima es violento y mentiroso. ¿Que se puede hacer ? ¿Se lo puede echar? Tiene 4 años de antigüedad.
Si se lo puede echar, deben juntar la plata y despedirlo, las causales que ud. refiere no son para echarlo con motivos y no pagarle lo que el corresponde. Este tema es muy dificultoso, y es necesario tratarlo en forma privada y personal porque en el tema laboral no se aplican fórmulas. Les sugiero que consulten en forma urgente con abogado especialista laboral y en encargados. Mi estudio cuenta con esa profesional, si quiere me lo solicita.

* El encargado: ¿Tiene derecho a decir datos personales de los propietarios a personas ajenas al edificio? ¿Cuál es su función?  ¿Cuál es por ley su horario de trabajo?
En principio debo saber si tiene administrador , porque es él que debe ajustar todos los temas con el encargado. El encargado tiene un convenio colectivo del Suterh y en ese instrumento están todos las obligaciones de los encargados. No puede informar los datos de los propietarios y habría que llamarlo al orden. Cualquier cosa podrá solicitar una entrevista en forma personal.

* En un edificio de 5 pisos y 12 departamentos muy pequeños, puede determinar el consorcio no tener portero con vivienda y tomar una persona que cumpla un horario de trabajo de 45 horas semanales para los quehaceres del edificio y al mismo tiempo alquilar la portería a un tercero ajeno al consorcio?.
Cualquier persona que entre a trabajar va a estar alcanzado por la relación laboral, se puede contratar un encargado sin vivienda, pero tema alquiler portería deben reformar el reglamento Ojo que generalmente se solicita la unanimidad para cambiar ese destino.

* El portero del edificio me faltó el respeto, por un llamado de atención que hice a la administradora por falta de limpieza del edificio. Me dijo que dado a los 23 años de servicio, el no le iba a dar importancia a los reclamos de los propietarios. Una persona me dejo un sobre en el buzón de la entrada el cual nunca nos fue entregado, pienso que el portero me lo sustrajo, ¿que deberíamos hacer respecto a las llaves del buzón? nos aconsejaron que cambiáramos la cerradura y le sacáramos las llaves para evitar que nos robe la correspondencia, eso se puede hacer, tendríamos algún problema?
Todos los problemas que tengan con el encargado deben canalizarlo a través del administrador. A él deben intimarlo para que el encargado cumpla, si a ud. le faltó el respeto y es de una entidad importante, y ud se ve perjudicada puede hacer una denuncia penal. Si el Sr. les hurta la correspondencia, es un delito, puede hacer la denuncia penal. El resto de los temas como sacarle la llave, convoquen a una asamblea a través del administrador. Cualquier cosa a su disposición, atte

* Tengo un dpto en un edificio de dos pisos que no posee encargado. Habitualmente la limpieza de los pasillos las realiza una persona dos veces por semana solo unas horas. Para blanquear a esta persona debo inscribirla en el régimen de personal doméstico o en el SUTHER?? y si saben el costo aprox de las cargas sociales.
Si hay que inscribirla y se deben pagar los aportes correspondientes en forma urgente.
* El encargado del edificio, además de encargado es propietario y su ayudante resulta ser su esposa. ¿Es esto compatible? ¿Puede estar en las reuniones de consorcio, especialmente cuando se hable de sus funciones? ¿Puede opinar sobre el desempeño del encargado es decir de el mismo pero desde el punto de vista del propietario? ¿No es poco ética esta superposición de roles? Yo no soy propietario, soy inquilino y la propietaria me invitó a la reunión de consorcio ¿Puedo asistir y opinar?

Existe la figura de propietario y encargado. Sobre el tema ético, debe plantearse entre los propietarios, en cada asamblea. Para que ud. pueda participar le debe dar el poder que está inserto en la convocatoria de la asamblea, y debe estar certificado conforme lo que diga el reglamento.
* En un edificio de 13 dtos en provincia de Bs. As., zona norte, tenemos un encargado que hace la limpieza tres veces por semana 4 hs cada día, hace dos años cobraba aprox. 300 pesos y el sueldo de julio de 2005 fue de 572 y el de septiembre de 644 mas $150 (afip,suss cargas sociales); mas $ 12, 94 de (afip.Suss,IRT);+Seguro vida ley contrato de trabajo $4.30;+ Medicina laboral Abono agosto/Sep 05 ; $8,24 +$8 de mantenimiento caja ahorro encargado. ¿Esto es obligación para un consorcio chico? ¿Como puedo averiguar si les están depositando las cargas sociales?

Lo que les queda si no pueden pagar es despedirlo y no tener más encargado, pero supongo que no será encargado permanente sino una persona jornalizada. Puede ir a la administración a ver la documentación y sino puede solicitar a la Dra. Liliana Corzo, que puede evacuar esa pregunta sobre las cargas al Tel:. 4306-6075.


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Expensas
* Le pedí al administrador, que convocara a una asamblea extraordinaria para que le explicara al consorcio qué pasó con el dinero juntado en las 4 cuotas extraordinarias que tuvimos de Enero a Abril, además de su aumento de honorarios sin previa consulta al consorcio. El administrador no contesta. Nosotros como consorcistas podemos autoconvocarnos informándole también a él fecha y hora de la asamblea?
No se pueden autoconvocar, deben exigir por carta documento la cantidad de propietarios necesarios para pedir la asamblea extraordinaria, y en lo posible varias veces, recién así estará agotada la vía administrativa y se podrán autoconvocar o pedir una asamblea judicial.
* Estamos intentando modificar un reglamento de copropiedad por una diferencia en los porcentuales de las unidades A del edificio, que actualmente genera que dichas unidades soporten expensas superiores a lo que legalmente correspondería. La instancia consorcial se encuentra agotada ya que ya hemos intentado lograr la unanimidad que exige el reglamento en diferentes oportunidades sin resultado. Actualmente las unidades A se encuentran decididas a iniciar las acciones legales, ¿Debemos primero intentar una mediación o podemos iniciar directamente el juicio?
Deben intentar una mediación que es prejudicial, luego hacer juicio.
* Soy propietario de un salón comercial ubicado en la planta baja de un PH. A pesar de que el Reglamento de copropiedad dice que todas las unidades deben pagar expensas con relación a su porcentaje en el edificio, desde la constitución del consorcio, el salón comercial nunca pagó expensas, y estaba excluido de todas las liquidaciones hechas por el administrador. Yo soy propietario por derechos hereditarios por lo que no participe de las primeras reuniones del consorcio ( lo hacia mi padre) pero supongo que debe haber existido una asamblea donde se decidió dejar afuera el salón del pago de las expensas pero no existe acta alguna de la misma. El porcentaje que se usaron por 12 años para liquidar las expensas era distinto del que figuraba en el Reglamento, a fin de que, con la exclusión del salón, se llegue al 100%. Esta situación se desarrollo de esta manera por 12 años. Repentinamente recibo una carta documento del administrador donde me intima al pago de expensas atrasadas desde 1994 y me informa que a partir de Febrero debo pagar expensas. En el mes de Febrero recibo la liquidación de expensas en donde se usan los porcentajes que constan en el Reglamento y se incluye al salón comercial. Le aclaro que no ha mediado asamblea alguna que resuelva esta situación. Intimo al Administrador a que me dé explicaciones y no me contesta. Puede el Sr. Administrador cambiar los porcentajes para liquidar las expensas y reclamarme expensas de 12 años hasta la fecha que no liquidó en su oportunidad ( ya que para liquidar las expensas usó otros porcentajes distintos a los que figuran en el Reglamento y que excluyen al salón)?
Las expensas tiene una prescripción de cinco años , así que no le puede reclamar desde esa fecha, intime para que le entreguen las actas de asamblea, cuando le llegue las expensas impúgnelas, y comience las acciones legales.-
* Soy parte del consejo de administración de un edifici. En una asamblea del año 2005 establecimos que el administrador no podía gastar mas de $300 sin la aprobación del consejo y tampoco podía aumentar las expensas sin la aprobación de una asamblea. Desde entonces hasta ahora la administración contratada ha realizado arreglos múltiples sin consultar al consejo de administración endeudando al consorcio por un monto superior a los $3000, y tampoco realizó las asambleas obligatorias establecidas en el reglamento durante el 2006 y 2007. Asimismo. realizó dos aumentos de expensas sin aprobación alguna de asamblea o consejo de administración. Ante los reclamos hacen oídos sordos. ¿Cómo y dónde debo reclamar para que se cumpla lo establecido en el contrato y lo dispuesto por la asamblea?
Debe todos los meses impugnar las expensas, e iniciar una mediación para que se cumpla con el reglamento y si no iniciar juicio.
* Soy inquilino de un depto, y en la cláusula 8 del contrato dice: "Los gastos de Expensas, Aguas Argentinas, (...) durante el término de la locación serán por cuenta del Locatario. Serán por cuenta del Locatario la conservación de los artefactos y accesorios de la propiedad, y la reparación de los desperfectos menores provocados por su uso (...)". El Consorcio resolvió en calidad de 'Expensas Extraordinarias' el cobro de 6 cuotas de $100 debido al recambio necesario de toda la tubería de gas del edificio y el sistema de calderas. ¿Me corresponde pagarlo a mí, o la palabra Expensas aplica sólo a las Ordinarias?.
Según lo que ud. aclara deberá abonar todas las expensas. Hable con el dueño del departamento y negocie con él, ud,. en la relación con el consorcio es un extraño, al consorcio no le importa el contrato de locación, las expensas las debe la unidad funcional.

* Ante el surgimiento de un juicio de una ex-empleada, este gasto es considerado extraordinario y por lo tanto debe pagarse de igual forma entre todos los propietarios o porcentualmente como un gasto ordinario?. El reglamento de copropiedad no contempla dicha eventualidad.
Es un gasto extraordinario y que debe ser tratado en asamblea, lo más justo es que cada uno abone conforme su porcentual.

* Quería consultarles respecto de una suba en mis expensas mensuales como inquilina de un departamento en barrio de Nuñez. El contrato de alquiler iniciado en el mes de Julio del 2005 acuerda el pago por parte del inquilino de las EXPENSAS COMUNES. En ese entonces el monto por un dpto de dos ambientes en el barrio de Nuñez era de 110 pesos; no obstante, en el mes de Diciembre las expensas registran una suba de casi 50 pesos. Al buscar el motivo de dicha suba en el resumen que se adjunta de la administración figura que el mismo se debe al pago de una deuda a un portero que ha ganado un juicio, y correspondiente a un periodo previo a nuestro ingreso al depto. Pese a esto, en el talón de las expensas la suba se discrimina bajo la categoría B, razón por la cual el administrador y el dueño de la inmobiliaria esgrimen que se tratan de expensas de tipo COMUN y NO EXTRAORDINARIAS, y que por tal razón corresponde su pago al inquilino que le toque en suerte al momento de efectuarse la suba. Ahora me pregunto si es justo que quienes alquilamos este depto debamos hacernos cargo del pago de todos los juicios ganados que hay contra la administración del inmueble previos a nuestro ingreso y firma del contrato; o si en realidad es un error catalogar a este tipo de subas como una expensa de tipo A o B, y de ese modo ante su mala categorización obligarnos a pagarlas. En otras palabras, quiero saber si un tipo de suba así no debería ser considerada como una expensa EXTRAORDINARIA
Es un poco difícil contestar, lo que si es cierto que todas las expensas extraordinarias deben decidirse por asamblea, de lo contrario no son extraordinarias. Las expensas las debe abonar el propietario, si este decide que las pague Ud. debe estar en el contrato, si dice comunes y no hay asamblea extraordinaria Ud. las deberá pagar. Pero igualmente esto excede este medio para cualquier ampliación deberá solicitar una consulta personalmente.
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Pertenezco a un sistema de tiempo compartido en Bariloche y me enviaron en Diciembre una carta informando que debía pagar una expensa extraordinaria de $4.700, con la posibilidad de pagarla hasta en 6 cuotas, para realizar futuras tareas en el complejo, como no puedo pagar esa suma, quisiera saber como debo actuar para vender la semana o donde dirigirme para saber quien regula y que limite hay para que el Administrador fije una cuota extraordinaria.
Deberá hacer una denuncia en los Tribunales Arbitrales de Consumo, puede sacar el teléfono del 110, pero esta consulta excede este medio, para mayor información, deberá solicitar una consulta.

* He tenido un entredicho con el administrador y a partir de eso a la segunda expensa atrasada me envía una carta documento intimándome a pagar lo adeudado. Quisiera saber si consta en algún lugar que a partir de la segunda expensa adeudada te tiene que enviar la carta documento, porque en el reglamento no figura nada. 
Debe estar en el reglamento, pero el administrador es el custodio que ingresen las expensas así que lo puede intimar. Es aconsejable abone y no se atrase.

* En mi edificio me están cobrando mas por la cochera con baulera , unos 140 pesos que por el depto de 3 ambientes. En reiteradas ocasiones se lo hice notar al Administrador y no hay ninguna modificación y también hay muchos gastos que a mi criterio están injustamente distribuidos. ¿ Debo enviar una carta documento al consorcio con respecto a estos temas ?
En principio debe hacer revisar las expensas por alguna persona experta o por algún abogado para que vea que dice su reglamento y saber si le están calculando bien las mismas, antes de mandar carta documento alguna. Cualquier consulta puede pedir un turno.
* Mi edificio esta ubicado en una esquina donde hay un local comercial, más precisamente en Av. Cabildo esquina Matienzo, que la superficie de dicho local equivale a 3 departamentos. Dicho local abona de gastos comunes el mismo valor que 1 solo departamento. Mi consulta es saber si esto es correcto y de no ser así, como serian los pasos a seguir, ya que me parece un despropósito que dicho local pague lo mismo que yo de expensas, además estoy interesada en saber como se puede pedir una inspección a dicho local, para poder constatar que tengan en regla todos sus servicios y que los tengan de forma independiente del edificio.

Para responder si están bien liquidados los gastos debo ver una expensa y leer el reglamento cualquier consulta a su disposición.
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En mi edificio nos están cobrando por mes un plus por que supuestamente el encargado estaba enfermo durante los meses de Marzo y Abril y hubo que pagarle a un reemplazo. Yo todos los días de esos meses vi a nuestro encargado trabajando y jamás durante esos meses vi a ningún reemplazo. ¿Cómo puedo reclamar esto? Además estamos pagando casi $200 de expensas y desde que vivo allí jamás se ha hecho una mejora. 
Todo lo relativo al encargado deben dirigirse al administrador deberían mandar carta documento haciendo constar todas estas quejas

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Hay un reglamento o ley en donde se diferencia entre los bienes que integran las expensas extraordinarias y las ordinarias, ya que estoy alquilando un departamento en el que es necesario cambiar las puertas de los ascensores, para esto se hizo una reunión (entre los propietarios) y determinaron que el pago seria efectuado como expensas comunes. Me gustaría saber si las puertas de los ascensores deben integrar las expensas comunes, ya que esto me perjudica a mi porque en unos meses dejo de alquilar y quienes se benefician en primer lugar son los dueños.
En primer término usted, debe sujetarse a lo que firmó en su contrato de alquiler, si pactó expensas comunes y ese gasto se efectúa como expensas comunes, porque son gastos de conservación, lo deberá pagar, si por el contrario ud. no firmó que pagaría por expensas extraordinarias y lo liquidan por extraordinarias ud. no las debe pagar. pero por lo que ud. describe deberá abonarlas. Háblelo con el propietario y negocie con él.
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El edificio tiene portería y está alquilada por un propietario que abona $ 250 (se alquila portería y patio) y hace años que viene pagando lo mismo y queremos aumentar el mismo pues ese dinero ayuda a las expensas, el administrador ya lo intento y no lo logró. De que otra manera se puede "intimar" al vecino a que tome conciencia que es irrisorio el precio que está pagando?
En primer término debe fijarse en el contrato cuándo vence, informar esta circunstancia y si no acepta el nuevo precio dar por terminado en la fecha que expire y luego contratar con otro locatario. Hasta acá la contestación sin ver el contrato. Cualquier cosa estoy a su disposición.
* Mi madrina tiene 74 años vive en un departamento 6to.piso 21. Cuando paga las expensas los comprobante son impreso por Pc. No tiene numeración alguna y viene con aumento sin hacer reunión de propietario para dicho aumento, ella pagaba el mes anterior $114 y en este mes va a pagar $ 134,50 quería saber si hay algún lugar para poder hacer la denuncia por irregularidad de comprobante y mal administración.
Puede mandar una carta documento para que le expliquen porqué el aumento de las expensas, el tema de los recibos mientras sean extendidos por la administración, y en las expensas no surja como morosa no hay problemas.

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¿Las expensas extraordinarias son proporcionales al igual que las ordinarias, a porcentaje de acuerdo a la superficie de los departamentos? ¿Qué porcentaje de propietarios tiene que haber en la asamblea para establecer el monto de esas expensas?
Todo depende de su reglamento, las expensas extraordinarias deben ser decididas en una asamblea, por lo general se deben prorratear conforme al porcentual pero se puede decidir de otra manera si hay mayoría para hacerlo.
* En la Asamblea General Ordinaria aprobaron el pago de 3 cuotas en concepto de expensas extraordinarias por un valor x. El fin era solventar gastos de electricidad en tableros y de fuerza motriz del edificio, como problemas urgentes de plomería. En lugar de 3, cobraron 4 cuotas sin mediar notificación alguna a los propietarios y cuando en Asamblea se habían aprobado 3. Puedo negarme a pagar esa cuota debido a que no fue aprobada por Asamblea y debido a que la Administración no notifico que ibamos a tener que pagar una cuota mas?
No puede negarse, pero si intimar al administrador para que explique porque estableció una cuota más, pues las extraordinarias solo se pueden cobrar una vez aprobadas en asambleas.
* Alquilo un Dto. en el cual se comenzó a hacer reparaciones de frente y balcones del mismo, según la administradora ese gasto fue liquidado por expensas comunes por lo que debo de abonarlo yo, esa reparación por mas que se liquide como expensas comunes no es un gasto extraordinario dado que dicha reparación no es de uso común, a quien le corresponde dicho pago?
Ese gasto o es extraordinario ó es un gasto de mantenimiento y está dentro de las expensas comunes, no sé como ud. ha definido este tema con la propietaria, sería conveniente que le pregunte a la administradora cuánto corresponde a este gasto de mantenimiento y lo hable con la propietaria, para que ésta reconozca el gasto, pero como ya se lo expresé está dentro de los gastos de mantenimiento.
* Si el administrador no presenta la documentación que avale gastos presentados en las expensas del mes de Diciembre, ¿qué se puede hacer? Hay alguna forma de hacerle devolver ese valor por falta de documentación? Es un administrador al que se lo quiere echar pero en el reglamento no dice nada acerca del quorum necesario, ni nada referente al tema, ¿qué se puede hacer tanto para removerlo como para modificar el reglamento del edificio?
Ud como propietario tiene derecho de ver la documentación respaldatoria, pídaselo por carta documento, lo del tema del quorum o mejor dicho la mayoría necesaria para remover al administrador surge del reglamento de propiedad de su consorcio, no le puedo contestar porque no lo tengo, búsquelo y si no lo entiende me vuelve a consultar.
* En un lapso de 5 meses las expensas aumentaron un 100%,de $95 pasaron a $197, por un depto de 30 m2 zona Almagro. Existe alguna posibilidad de hacer "algo",el consejo de administración no responde al problema y nuestro sueldo no aumenta de la misma forma. El edificio cuenta con un portero sin vivienda en el edificio.¿Donde realizo un reclamo certero?
Es difícil sin ver las liquidaciones contestarle si han aumentado en forma indebida o hay alguna justificación, en general hay meses que las expensas suben un poco, si ud. no está de acuerdo o no las entiende, llame al administrador para que le explique o mándele una carta documento.-

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Medianeras
* Vivo en un edificio en el tercer piso lindante con un edificio a un costado. En la medianera con ese otro edificio y que corresponde a la pared de mi habitación, los vecinos del otro edificio colocaron un aire acondicionado que me trae los siguientes inconvenientes: ruido no molesto pero sí constante cuando está prendido y que escucho muy cerca, ya que mi cama está situada a poca distancia de allí; vibración de la pared y ya hay una resquebrajadura en la pared mencionada; además que en mi habitación cuento con un espejo que está pegado a esa pared y aunque ya pasó la época de mayor calor, podría ocurrir que afecten las vibraciones al espejo y se pudiera romper. Qué puedo hacer en este caso con la instalación del aire acondicionado mencionado y con respecto a la resquebrajadura de la pared a quien solicitar su arreglo. Además que ya he intentado que el administrador del consorcio se presente en mi departamento para que vea lo que ya le he relatado por teléfono sin que aun tenga respuesta a mis mensajes.
Mande carta documento al administrador para que intime, porque la medianera es una cosa común y está involucrado el consorcio, porque si se deteriora la medianera es cosa del consorcio.
Para cualquier consulta me puede pedir entrevista, oy especialista en propiedad horizontal.
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En el supuesto de 2 edificios dónde uno de ellos es torre y el otro no y son contiguos, puede este último construir en su medianera una tubería que transporta agua desde el 5 al 7 piso, habida cuenta que lo hace en espacio aéreo del otro. Si es incorrecto, que trámite debo efectuar para que lo hagan como corresponde. Si esa tubería tuviese un desperfecto el agua caería sobre una unidad del otro edificio. Asimismo es aceptable abrir la ventana y ver caños que además sirven para descanso de palomas y afean el panorama.
La medianera de poder ser construida es una obra que debe ser encarada por el consorcio, lo que no comprendo si va a ser construida apoyándose en la otra, por lo que le pido que me aclare bien cuál es la pregunta.

* Tengo entendido que se pueden abrir ventanas en medianeras sin permiso del vecino, siempre y cuando se hagan por encima de los 3 metros de altura. Yo vivo en un PH, en un primer piso y quiero abrir una ventana en la medianera que linda con las cocheras de un edificio cuyo frente da a la calle lateral a la de mi propiedad. La altura de la ventana estaría por encima de los 3 metros del piso de la planta baja y por ende del piso de las cocheras, pero a aproximadamente un metro por encima del techo de las mismas. Por lo cual, ¿corresponde que solicite permiso al consorcio del edificio o no es necesario?
La medianera es del consorcio y hay que pedir permiso, pero igualmente aunque obtuviera el permiso debe colocar ventana fijas, con paneles, y vidrios esmerilados.
*
Lindante con el fondo de mi casa construyeron un edificio de 4 pisos y el balcón del primer piso esta ubicado a centímetros de la parte superior de la medianera lo que constituye un riesgo pues se puede cruzar a mi casa en forma muy fácil, ¿puedo exigir al consorcio o al propietario que coloque una reja de seguridad?
Mande carta documento al administrador para que convoque a una asamblea para informar, caso contrario podría hacer una denuncia policial. Para cualquier información adicional deberá solicitar una entrevista personal.

* Vivo en pb en un edificio, tengo un patio chico tipo lavadero, una medianera que lo divide del patio de mi vecina. Ella decidió poner un extractor sin consultar al consorcio, este extractor esta por arriba de la medianera y casi en mi patio, tira toda la descarga a mi patio y me llena de olor la casa. El reglamento dice que estos patios son propiedad en común. Ella no consultó y lo instaló igual. Que puedo hacer aparte de hablar con la administración.
Mandar carta documento al administrador para que haga respetar el reglamento, hacer una asamblea para ver que hacen, hacer una denuncia en el CGP y venir a consultarme.
*
Hace unos meses adquirí un PH en Belgrano que linda con 2 vecinos y 2 pulmones de manzana. Al ser el último no tengo ventanas y necesitaría hacer una pequeña ventana (con las medidas de seguridad, tamaño, altura y tipo de vidrio que me permitan) hacia el pulmón de manzana (fondo del edificio), el tema es que hablé con el administrador del edificio lindero y me dijo que no puedo hacer nada. ¿Que puedo hacer? Otra opción para que me entre luz es poner ladrillos de vidrio. ¿Es posible? ¿Debo recurrir a Catastro?
No se pueden abrir ventanas en medianera pero si podría poner un paño fijo, como ser un ladrillo de vidrio. Debe consultar con el código de planeamiento, puede ir a la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, y preguntar. Cualquier consulta.
*
Estoy remodelando un PH y mi vecino me reclama que levante la pared por los ruidos de la obra (son los horarios que nos dió el administrador) actualmente el tiene policarbonato, ¿El gasto de levantar la medianera es a medias con el vecino?, ya que al parecer quiere que la pague yo.
No entiendo porque debe levantar una pared, y porqué amortiguaría los ruidos. Si ud. está haciendo la obra en horarios normales debe soportar esos ruidos, como los soportaría Ud.

* Vivo en un duplex en OLIVOS, que tiene detrás un patio con una medianera de unos 2.5 metros de altura. Acabo de instalar una parrilla sobre uno de los laterales que da a una de las medianeras (sin apoyar en la misma) y la chimenea de la parrilla sobresale hacia arriba unos 70 centímetros. Resulta que mi vecino lindante se quejó porque dice que la chimenea sobresale hacia arriba y que debería estar al ras de la medianera. ¿Es esto correcto?. 
Vaya a la Municipalidad y consulte si hay algún tipo de restricción por el  tema de parrillas o chimeneas.
* Se puede construir sobre la medianera de un dúplex que es de 15cm. una pared para apoyar un techo de policarbonato y una parrilla ocupando más ó menos 6 metros. 

Si Ud. apoya sobre medianera del vecino deberá abonar la pared. Ahora si construye por sus propios medios sin apoyar en la pared del vecino, deberá consultar en la Municipalidad, y presentar planos, ya que de lo contrario es una obra clandestina.

* Vivo en un ph que habito hace 4 años. Cuando lo compre, el patio de mi vecino que da a mi patio, ya estaba techado con tejas y con un ventanal que invade mi patio. Hasta este año no hubo problemas, pero los ruidos y olores no los soportamos mas y decidimos tapar la ventana, y levantar la pared desde nuestra mitad de medianera. La ventana esta a mucho menos de 3 metros de altura y su desagote esta de mi lado. Empecé a construir y la vecina me tiro todo lo que había hecho. ¿Que puedo hacer? ¿Es legal esa ventana? ¿La puedo hacer sacar?
Si hay una ventana que invade su privacidad legalmente ud. la puede hacer tirar. Deberá solicitar previamente una mediación. i necesita puede solicitarme una consulta personal.
* Vivo en un depto tipo ph contrafrente. Recién nos mudamos porque es a estrenar y mi vecino de la planta baja está levantando un techo de tejas que va a quedar visualmente por sobre la altura de mi ventana. No queda directamente sobre ella porque del lado de mi ventana deja un par de metros de césped. Pero visualmente el techo queda por sobre el nivel de la medianera con el otro patio de la planta baja y por sobre el nivel de mi ventana. Quiero saber si se puede hacer algún reclamo.
Si, reclamo puede hacer para que no le tape la visual, reclámele por carta documento

* ¿Quién se debe hacer cargo de los gastos de reparación de una medianera que se esta agrietando? El edificio es de 2 pisos y 6 departamentos, pero las grietas están solo perjudicando a mi departamento. Los gastos los debo enfrentar yo solo o el administrador de consorcio debe mediar para que los gastos sean repartidos entre todos los propietarios.
La medianera es un bien común del edificio, debe intimar al administrador para que arbitre los medios para su reparación, si es del otro fundo deberá intimarlos, caso contrario ud. puede iniciar las acciones de daños y perjuicios que le corresponden.
* Compre una casa de dos plantas y quisiera poner dos ventiluz en los baños de la planta alta ya que son sumamente húmedos y oscuros. Ahora bien, ambas paredes son linderas con los vecinos. Debo pedir permiso especial, o puedo colocarlos cerca del techo para no afectar su intimidad.
Para colocar las ventanas deberá pedir permiso a sus vecinos para que no les afecte la intimidad.
* Vivo en un edificio torre. Tuvimos que realizar las columnas y cañerías con las extraordinarias, y se nos incrementaron las expensas. Los del edificio de al lado, medianera por medio, para no romper cocinas, lavaderos y baños pasaron los caños de agua por la medianera quedando toda la cañería del lado nuestro. Están usando nuestro espacio aéreo. En caso de pincharse el caño, perjudicaría directamente a nuestro edificio. También tienen huecos o ventanas con ladrillos de vidrio que les proporciona luz, pero de nuestro lado quedan cornisas para que las palomas tengan sus nidos. Dando un aspecto deplorable y una contaminación por todas las pestes que trasmiten las palomas.
NO pueden usar la medianera de vuestro lado, deben intimar para que la saquen o de lo contrario abonarles un cánon por el uso del espacio.
* Vivo en una casa PH que supuestamente era una casa y hace muchos años el primer piso quedo dividido en 2 unidades. Mi cocina, según el plano original era una habitación, tiene una ventana que da a un pulmón del edificio, (eso era cuando era una sola propiedad) ahora es el patio del vecino. Mi vecino quiere colocar una policarbonato tapando la ventana, porque dice que sino no puede salir al patio porque que yo lo veo, en realidad, para mi es peor, porque que el me ve toda la cocina, pero yo puse cortina, y no quiero que ponga nada porque me quita luz. ¿El puede tapar la ventana?
La realidad es que que su vecino debe tener intimidad , lo que no puede es tapar su ventana.

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Reformas
* Vivo en un duplex donde existen 6 con las mismas características y frentes similares. Mi vecino intenta poner un toldo con alambres y modificar así el lugar donde se aloja el auto que es a su vez entrada y cochera. ¿Esto se puede hacer aunque el toldo sea removible o modifica de esta forma la fachada ?
En principio le diría que está prohibido cambiar la fachada si no se modifica el reglamento, los toldos removibles, no están permitidos en los patios, no sé donde se pondría éste, le sugiero que hable con su administrador o venga a hacer una consulta personalmente.
* Vivo en una planta baja donde da mi ventana del living a un patio, según los planos del edificio a ese patio daban también dos ventanas las que fueron clausuradas, y corresponden a una panadería. Los inquilinos de ésta nos están obligando a volver a abrir sus ventanas. El patio que si bien está en mi departamento corresponde al edificio, tiene un ancho de 1.60 m, por lo que de abrirse esa ventana perdería toda intimidad. ¿Como puedo defenderme?
Si, se puede oponer a abrirlas porque no tiene intimidad, están en contra del código de planeamiento urbano, diríjase primero al CGP, para que le indiquen dónde puede hacer la denuncia, creo que es en Carlos Pelegrini 211.
* Vivo en Blanco Encalada 3012. Soy un inquilino hace 6 añosy tengo contrato por dos años más. Mi padre esta operado de cáncer de vejiga, y se encuentra postrado. Solo puede movilizarse en silla de ruedas pero hay un gran inconveniente no hay rampa y el desnivel con la calle es de 1,60 m. Como se que hay varias leyes al respecto pero aparentemente son todas para edificios públicos y encima nuevos. ¿Hay alguna ley para los edificios que no son nuevos?
Ud. tiene derecho a que le ponga una rampa y además debe contactarse con la fundación rumbos especialista tema discapacitados, hágalo invocando mi nombre Dra. Diana. www.fundacionrumbos.com.ar Si no puede me llama y vemos como lo puedo asesorar en forma personal. Para más información lea una nota en la siguiente dirección: www.mibelgrano.com.ar/rampas.htm

* Soy administradora de consorcio, en uno de ellos, hay una persona discapacitada, que me solicito la instalación de rampa de acceso. Convoqué a una asamblea para analizar y resolver sobre varios presupuestos obtenidos. En la asamblea la persona en cuestión representada por un vecino comunicó que desistía de la rampa. Posteriormente la volvió a pedir, la asamblea no quiso considerar los presupuestos, desean instalar una rampa provisoria que no modifique la construcción original, no encuentro empresas que se dediquen al rubro, ya que deben ser a medida, pueden ser de madera y goma, de hierro. Ud. me podrìa indicar alguna dirección?. Ahora tengo intimación de la Defensoría del Pueblo y 10 días para responder, que les digo?
Para edificios ya construidos no hay obligación de colocar rampas hasta que cualquier propietario se lo exija, en los nuevos deben estar ya proyectadas. No conozco empresas que se dediquen a rampas, pero puede buscar por Internet. A la defensoría debe contestarle que están buscando presupuestos para poder en el menor tiempo posible colocar la rampa. Al consorcio, convoque nuevamente a asamblea, informe la denuncia efectuada en la defensoría, y deje a salvo su responsabilidad. COMUNIQUELO, en otras palabras déjelo por escrito, porque si no incurre ud. en responsabilidad.

* Vivo en el último piso (2°) de un edificio de 10 unidades, mi vecina del 1° me ha ofrecido ampliar mi dpto. sobre su techo (una terraza común s/ acceso) de esta manera ella se beneficiaria al no tener mas problemas de humedad. Mi consulta es cuales son los pasos legales a seguir: ¿como solicitar a los demás propietarios el permiso para edificar? y si debe quedar constancia en el libro de actas.
Deben hacer una asamblea y solicitar la autorización que debe exigir la unanimidad, deben leer el reglamento.
* En dos de mis patios hay claraboyas de vidrio que dan a la cochera, están viejas y se filtra agua. A mi me resultan peligrosas y traen conflictos.
¿Qué dice el reglamento al respecto? Deben tener esa luz inútil y esa escasa ventilación? ¿Qué opción tenemos para mejorar estos engendros. Ladrillos de vidrio?

Lo que dice el reglamento deberá leerlo ud. no hay un reglamento tipo para todos los edificios. deberá consultarlo con el administrador, leer el reglamento y solicitar unas asamblea extraordinaria. Cualquier cosa a su órdenes.
* Es posible construir una parrilla en un patio interno de un edificio si el tiraje de la misma se lleva hasta los "cuatro vientos" (es decir hasta donde no haya paredes alrededor)?. El tiraje se apoyaría sobre una de las paredes del patio que pertenece a la pared de las escaleras.

Todo lo que ud. refiere es común, para construir una parrilla debe solicitar autorización al consorcio y se la deberán dar en forma unánime porque es, como le dije, común.
*
Soy propietaria de un PH, el cual me llevo 3 años refaccionar para ponerlo en condiciones. Al terminar la obra, y querer mejorar el aspecto exterior del mismo (ya que es al frente), cambiar la vereda (en realidad colocarla ya que solo tiene un alisado de cemento), pintar, etc. y solucionar los problemas de humedad provenientes del pasillo común con mis vecinos me encuentro con que no me permiten realizar obras de mejoramiento que van a ser para el bien común ni tampoco les interesa si mi departamento se arruina por el ingreso de agua por el techo en mal estado del pasillo mencionado. En realidad cada uno hace lo que quiere ya que si al vecino del departamento D se le ocurre poner cerradura eléctrica simplemente tira un cable que cuelga por el pasillo, el del H abre ventanas al mismo sin pedir permiso a nadie, etc. Hay alguna posibilidad de solicitar una entrada independiente y la separación de mi departamento de la propiedad ya que no les estaría quitando el ingreso y me permitiría continuar con las mejoras.
Sra. le informo que Ud. vive dentro de un consorcio, donde cualquier modificación a lo que esté en el reglamento deberá decidirlo la mayoría, el edificio ¿tiene administrador? es importante saberlo. Con referencia la vereda, deben decidirlo entre todos para que entre todos soporten el gasto, Ud, puede hacer los arreglos por su cuenta siempre que no altere la fachada, y si los hace por su cuenta no puede pedir el reintegro, si tiene daños en su unidad y son provenientes de cosas comunes puede demandar al consorcio en su conjunto, si no hay administardor a cada uno de los copropietarios. No puede hacerse una entrada particular sino obtiene un autorización de todos. Cualquier otra consulta deberá hacerla en forma particular para redactar las cartas pertinentes.

* Vivo en un primer piso con dos patios, hace 5 años compre y los dos tenían cerramiento. Al mudarse un nuevo vecino me inicia acciones para que los retire. La cantidad de desperdicios que tiran desde los pisos superiores es terrible. Hay algo que pueda poner para protegerme, puedo pelear por los cerramientos existentes?
¿Ya inició acciones?, el mismo no lo creo, ¿Tienen administrador? eso es una acción que la inicia el consorcio. No puedo decir más a través de internet si quiere puede pedir una consulta para ahondar en el tema.

* ¿Se puede poner una parrilla en el balcón del anteúltimo piso de un edificio? (se estudio la posibilidad de construir un tiraje con un conducto que sacaría el humo a una altura superior al ultimo piso).
La puede construir con permiso del consorcio, y con la ventilación a los  cuatro vientos. Pero con autorización para que no moleste a sus vecinos o a otros edificios.
*
Que sanciones podría recibir como propietaria de un depto que fue asaltado hace un mes, en donde los ladrones ingresaron rompiendo la puerta de entrada en horas del mediodía, aclaro que se trata de una unidad en el primer piso de un edificio de 3 pisos, es interno, y carece de encargado permanente. Para mi seguridad he instalado una reja en mi puerta, ya que la Administración no se mostró muy preocupada por lo sucedido. Me dice la Administradora que me van a enviar una carta documento por la colocación de la reja (que no afecta a nadie ya que se trata de un pasillo interno que incluye mi puerta y la del vecino y no es el paso obligado de nadie). Tampoco se realizó una reunión para tratar el tema de la seguridad a pesar de la promesa de la Administración. ¿Cómo debo proceder?
Primero hay que leer el reglamento porque si es un espacio común, usted no puede poner reja, lealo, y si no me consulta personalmente requiriendo entrevista

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Reparaciones
* Se produjo una filtración en el departamento 6to, por cañerías de agua caliente. Yo vivo en el 4to piso. Esa filtración de agua atravesó el quinto piso y llego al techo de mi habitación. Yo estuve ausente de mi departamente toda la tarde y al llegar a la noche e ingresar a mi habitación me encontré todo el techo mojado goteando y mi sommier completamente mojado y arruinado. La administradora se niega a reponer el daño producido. Yo le reclamo el arreglo del techo , la pared y la reposición del sommier. Solo quiere hacerse cargo de la pared y el techo. ¿Que debo hacer y a quien debo acudir?
Hay que intimar por carta documento e iniciar una mediación, pero sería importante que ud. pudiera documentar el hecho, con un acta de escribano.
* En un edificio donde la portería se alquila, de existir pérdidas en los chicotes del lavatorio, bidet e inodoro, corresponde al Consorcio hacerse cargo, o al Locatario por ser una reparación menor provocada por el simple uso y desgaste en el tiempo? En el contrato de locación se establece textualmente que "Será por cuenta de el locatario la reparación o reposición de los objetos que faltaren o se encontraren deteriorados o funcionamiento defectuoso o nulo".
Son elementos que debe abonar el locatario, porque son por desgaste de uso.

* Vivo en un edificio de 30 dptos, hace 2 días se rompió la cerradura de la puerta de entrada, acto seguida, el administrador la cambia, pero vaya sorpresa...todos tenemos que pagar las llaves, ¿No se tiene que encargar el consorcio de eso, o para que están las expensas?
NO es un gasto que debe soportar cada uno de los propietarios, lo que soporta el consorcio es el cambio de cerradura que se pagará aprorrateado conforme su porcentualidad.
* El piso de parquet, luego de encender la loza radiante, se ‘infló’. El consorcio se hizo cargo del arreglo pero al cabo de un par de meses, debido a que las maderas del piso no fueron correctamente adheridas y el trabajo estaba mal hecho, comenzó a dañarse. Solicité a la administradora que se acerque a ver el piso, y ella no lo hizo, lo hizo un carpintero. La administradora desaprobó el arreglo argumentando que debo ser yo quien tenga que cargar con el gasto, cuando fueron ellos quien me hicieron el trabajo mal. Me recomendaron realizar una intimación a la administradora. ¿Que me recomienda?
Lo que le recomiendo es intimar por carta documento, pero deberá hacerlo un profesional, por si después debe ir a una mediación.

* Tengo graves problemas de humedad, se me ve el revoque en una pared y se me esta levantando el piso de madera que puse hace un año. La administración dice que le corresponde al consorcio hacerse cargo, pero que no puede hacer nada por que la gente no quiere aumentar las expensas y con lo que se recauda no hay dinero para solventar los gastos. ¿Que puedo hacer?
La única manera de poder movilizar al consorcio es mandando una carta documento de intimación, seguidamente deberá iniciar una mediación y posteriormente, si no se lo arreglan un juicio de daños y perjuicios.
* Desde el departamento que está sobre el mío existen filtraciones que están arruinando paredes y cielorraso. He realizado reiterados reclamos verbales a la administradora, al inquilino y a la inmobiliaria que administra el departamento de arriba no teniendo respuesta. Voy a enviar carta documento a la administradora. También quiero enviar carta documento al dueño, no consigo domicilio real, me dicen que vive en el exterior, ¿Puedo enviar al domicilio del departamento? ¿Debo enviarle también carta documento a la inmobiliaria que administra el departamento? ¿En la carta documento conviene aclarar que se realizaron reclamos verbales?
Si debe mandar cartas documento, lo que le aconsejo que consulte con un especialista en Propiedad horizontal, y para cualquier cosa le ofrezco mis servicios profesionales
* Soy propietaria de un depto en el barrio de Belgrano. Durante mi ausencia por vacaciones, comenzó a fluir agua por una canaleta debido a que la columna vertical se habia tapado a la altura de mi piso. Eso hizo que practicamente todo mi depto se inundara y mantuviera agua estancada durante por lo menos 3 dias. Debido a esto los pisos de parquet se arruinaron. A mi regreso hable con el servicio de destapaciones contratado por nuestro consorcio y me explico que lo sucedido no había sido responsabilidad mía. Me comunique con el administrador y después de 2 semanas de demora, me responde telefónicamente que el consorcio no abonara los daños. Esto es claramente responsabilidad del consorcio pero por trascendidos me enteré que no lo quieren abonar porque ya hay otro vecino ( inquilino éste ) que tiene daños similares y no se los quisieron cubrir. Han dicho que si me los cubren a mi deberán cubrirselos a ésta otra persona. ¿Como debo proceder?
Deberá mandar carta documento, certificar los daños por un escribano, y luego iniciar una mediación, con gusto puedo asesorarla, deberá solicitar una entrevista
* En un local, que pertenece a un Consorcio de Propietarios (edificio al lado), que tiene un sótano sobre Av. Cabildo al 200, cada vez que llueve se inunda el sótano con agua limpia, el agua se ve salir de la pared que da al frente de la calle. Llamé a ex-Aguas Argentinas, ya que mi administrador no respondía a mis reclamos, y me dijeron que los caños pluviales no son responsabilidad de ellos sino del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Entiendo que de esto (llamados, hacer reclamos) se debe ocupar el Consorcio y el administrador. ¿cómo puedo intimarlo para que cumpla sus funciones?

Deberá intimar al administrador para que busque el origen de esas pérdidas y así deslindar responsabilidades, deberá saber si son de la ex aguas argentinas o del consorcio.

* Tengo un depto en primer piso y hay una filtración que aparece en el techo del depto de PB. En 2004 me solicitaron que revisara mi baño y lo hice (tengo documentado con fotos), en 2005 se repitió la misma situación y esta vez, aunque no encontramos la causa de la pérdida, cambiamos los caños viejos por unos nuevos de plástico. Ahora, en 2006 se repite la situación y una vez más me piden que revise los arreglos anteriores. Yo prefiero seguir demostrando buena voluntad pero a la vez quiero protegerme porque cuando yo rompo el baño, nadie me paga el arreglo, entonces pensé en hacer una nota dejando constancia de lo actuado y solicitando que se verifique una vez más y que si se comprueba que los arreglos que yo hice están bien y si no son la causa de la pérdida, se haga responsable el vecino o el consorcio de reparar mi depto. Quisiera saber qué formato legal puede adoptar esta nota (es informe, carta, nota, acta, constancia o cómo llamarla).
Deberá mandar una carta documento, lo que no es posible a través de este medio que yo le redacte la misma ya que excede el marco de una consulta por Internet, a su disposición para redactársela en forma personal.

* Tengo una vecina en el piso de arriba y a causa de "supuestos" arreglos y cambios de cañerías, empecé a tener infiltraciones en partes de la casa. He realizado la denuncia en el Consorcio del edificio y me contestaron que ellos pueden mandar a un plomero y ver el tema, pero como la solución es por parte de la propietaria, ellos no pueden hacer nada. Sé que tendría que mandar una carta documento intimando al arreglo, pero quise consultarlo con un abogado y me quiere cobrar para el "asesoramiento" nada más $ 100, más los gastos que incurriría la carta documento en sí. Quisiera saber si puedo hacerlo directamente yo y que texto poner.
Lo del tema de los honorarios del abogado no puedo opinar, cada profesional tiene establecido sus honorarios que están garantizados por una ley de honorarios, estamos en el libre ejercicio de una profesión liberal. Lo del tema de mandar Ud. la carta no lo recomiendo. Consulte con otro letrado.

* Soy dueña de unos locales en Capital que están debajo de un edificio, o sea pertenecen a el y por ellos pago las expensas correspondientes. Uno de estos locales que funciona como bar necesita cambiar los caños que se usan para tirar el humo, por unos más grandes porque les entraba el humo y esto afectaba al buen funcionamiento del bar. Estos caños están en un patio interno del edificio, pero resulta que el consorcio no los deja entrar a ellos, ni responden mis llamadas. ¿Que debería hacer?
Es necesario que contrate los servicios de un abogado pues debe intimar al consorcio respectivo para hacer la reforma que necesita.
*
Yo vivo en un edificio de 13 departamentos hace 2 años, las expensas son realmente bajas debido a que uno de los propietarios es el administrador. El dice hacer todo "muy casero" pero la realidad es que a mi entender los recibos que estamos recibiendo contra el pago de las expensas no son oficiales, dado que están impresos en una PC,  los completan a mano y no tienen numeración. El problema radica en que en mi Dto (en plata baja) se está levantando el piso, llamo a un maestro mayor de obras y me dice que tenemos una perdida en el caño pluvial que atraviesa en diagonal todo mi comedor. Esto levanta el parquet del comedor y el dormitorio. El administrador me dice que ese arreglo no le corresponde al consorcio, que por reglamento interno solo se hacen cargo de los caños de bajada vertical, y no de los horizontales. Es posible esto???
Primero debe leer su reglamento de copropiedad, los reglamentos internos no lo modifican, es decir que no se los puede oponer. Puede solicitarme una consulta así leeré su reglamento y redactaré la carta documento respectiva.
* Vivo en un PH, planta baja una casa y planta alta un dto con salidas independientes. Una de las ventanas del dto da a mi techo el cual es de fibro cemento y tiene 40 años. El dueño del dto camina por el para realizar reparaciones en su techo. ¿Si se caen de mi techo soy responsable del accidente?. ¿Puedo prohibirlo?

Sería responsable si ud. generó el daño. Le tiene que prohibir por carta documento que camine por su techo de esa manera ya lo advertirá. Cualquier cosa me consulta personalmente.

* Vivo en un edificio de 12 dtos, que administramos entre los propietarios turnándonos. Se presento un inconveniente entre un vecino de planta baja y otro de planta alta. Aparentemente por la rejilla del patio de dto de PA se filtra agua al comedor de PB, el problema es que el propietario del piso superior no permite el arreglo (aclaro que no tiene que abonar, ya que el propietario de PB se hace cargo del arreglo). Como debe atender este problema la administración?, el vecino de PB solicito una reunión de consorcio, se puede obligar a un arreglo y como de debemos hacer.
Si se puede obligar a un arreglo solicitando que el juez permita entrar. Cualquier cosa pueden consultarme.

* Vivo en un depto en Olivos de mi propiedad. En febrero de 2005, se rompió un caño del baño de arriba, la continua perdida ocasionó primero el desprendimiento de la pintura y luego del yeso en una parte del baño y parte del pasillo del edificio. Desde Marzo nadie me resuelve el problema. El consorcio dice que no le corresponde arreglarlo (aunque arreglaron el caño de arriba y el piso del vecino de arriba) y lo vinieron a ver 6 meses después y la administración, pintor, plomero pasaron el presupuesto. Pero nadie me da una respuesta. Mandé una carta documento intimando a una respuesta pero no paso nada.¿ qué puedo hacer?
También debe mandar una carta documento al propietario de arriba. Si no se lo arreglan, primero intente una mediación, puede recurrir a la Defensoría del pueblo de Olivos, o al Colegio de Abogados de San Isidro y si no buscar un abogado para iniciar el juicio por la reparaciones.
* Tuve una inundación en el departamento debido a un flexible del bidet que estaba desde que me compré el departamento , ya que era a estrenar y como ayer cortaron el agua dicen que pudo ser la presión del agua que hizo que reventara o saliese ese cañito. En las habitaciones que tengo alfombra quedaron todas levantadas , yo creo que despegadas e imposible de secar.... y en el comedor se levantaron las baldosas enteras como si las hubiesen pegado con plasticola, mi pregunta es la siguiente : a quien debo reclamar por estos daños , al consorcio o aguas argentinas por las consecuencias.

No puedo contestar hasta que leamos el reglamento, hay que ver de quién es la responsabilidad, generalmente los caños que sobresalen son del propietario. Cualquier cosa a sus órdenes.

* Recientemente la administración instalo un caño sobre una ventana de mi propiedad. Al reclamarle me contestaron si me molestaba mucho porque eso pertenecía a un caño de agua que venía de un departamento de planta baja. Al insistir sobre la actitud prepotente y abusiva, me contestaron que en reunión de consorcio habían aceptado que pasase un caño sobre mi ventana porque era mas barato. ¿Que debo hacer?
Antes que nada debo saber si ud. concurrió a la reunión de consorcio, si concurrió habrá que ver cuan abusiva es la situación y en cuanto perjudica la visual desde su depto. Cualquier cosa envíeme un mail.

*
Vivo en un edificio en el primer piso con patio interno abierto ya que es edificio es en esquina y en torre, por lo que es un contrafrente bastante abierto que se ve desde la calle, como fachada. Mi vecina del 5to piso tiene un aire acondicionado grande, muy viejo, el cual pierde muchísima agua, parece una ducha abierta, que cae justo en la ventana de salida al patio. Por ende en los días de mucho calor, la salida al patio es un gran charco, las ventanas están todas salpicadas, y lo peor es que tengo un hijo de un año que no puede salir al patio por la posibilidad de que se resbale. Mi vecina no atiende la puerta y dice que no tiene dinero para arreglarlo. El encargado le ha llevado varias soluciones económicas como poner una bandeja y un tubito, pero dice que es muy complicado. Yo se lo reclamé ya el verano pasado y me dijo que este verano lo iba a solucionar. Hay algo que pueda hacer más allá de mandarle una carta documento intimándola a que cese en sus molestias?
NO debe mandar carta documento para que adecue el aire para que no la perjudique o esperar a Febrero e iniciar una mediación, acérquese al CGP de su zona e inicie una mediación comunitaria. Cualquier cosa a su disposición.
* Estoy haciendo un arreglo en mi departamento (picando el revoque para hacer uno nuevo) y dentro de una columna hay un caño que está muy gastado y viejo) mi pregunta es a quién le corresponde el pago del arreglo del mismo si a mi que soy propietaria o al consorcio. La Administradora del consorcio dice que a mi porque yo estoy haciendo los arreglos. Pero tengo entendido que al estar adentro de la pared le corresponde al consorcio.
Debe ver lo que dice en su reglamento, manéjese con lo que diga ahí, generalmente los caños empotrados corresponden al consorcio, si es que hay que cambiarlos, en este caso deberá evaluar porque si está gastado pero no tiene pérdida el consorcio no lo repondrá.
* Hay una filtración de agua en el departamento de abajo del mío proveniente presumiblemente de la caja que está bajo la rejilla de mi cocina, me han dicho que deben de romper el piso de la cocina para cerciorarse. Pero el consorcio no se hace cargo del gasto porque dice que el Reglamento indica que las obras que sean de carácter interno del respectivo departamento quedan a cargo de cada propietario. El edificio es antiguo y no se con que me voy a encontrar y estoy muy preocupada. ¿Esto es correcto?
No puedo saber si es correcto o no debe leer lo que dice su reglamento en el capitulo dónde está el tema de reparaciones, cualquier cosa me llama.
* Vivo en un edificio antiguo administrado por uno de los vecinos, el consorcio cuenta de nueve unidades, 6 ubicadas en mi edificio, un local, y otros dos departamentos con entrada independiente. El edificio tiene tres pisos, cuenta con un ascensor a partir del 1º piso hasta el 3º pero está roto desde hace muchos años. De las 6 unidades, 3 (una del administrador) no están interesadas en repararlo. Yo vivo en el 3º y obviamente estoy muy interesada en que se repare. ¿Existe alguna reglamentación sobre esto? Además todo el edificio está muy mal conservado, hay pérdidas de gas en el 2º piso, en el 3º no está tapado el hueco del ascensor, y hay cables de electricidad a la vista, lo cual es un riesgo importante. Hace 3 años que vivo en este edificio y nunca hubo reunión de consorcio ya que muchos de los vecinos son familiares del administrador.
NO hay reglamentación, pero si es un bien común del edificio debe repararse, por supuesto con el pago de expensa, por todos, cuestión esta que desconozco, si abonan expensas, ud. deberá intimar al administrador a fin que lo repare, tema gas igual debe intimar a reparar, porque si ud. denuncia en Metrogas corren el peligro que les anulen el gas hasta que se arregle todo conforme a la reglamentación. También debe intimarlo a que lo repare, siempre y cuando sea un tema de consorcio, si no reparan puede hacer una denuncia en la policía. Igualmente hágase asesorar con un especialista en tema PH, con gusto si ud. quiere le daré una entrevista
* Quien se tiene que hacer cargo de los gastos de reparación de un cielorraso. Vivimos en un departamento de la comisión de la vivienda, pero ya no está en garantía, hace 20 días de esto y ni noticias.
El tema del cielorraso si se deterioró por una filtración y es algo común debe hacerse cargo el consorcio, ud. deberá intimar al administrador para que se haga la reparación, deberá enviar una carta documento, pero no deje pasar mucho tiempo.
* La vecina del piso de abajo tiene el techo del baño con humedad, supuestamente por algún desperfecto en mi baño. La administradora del consorcio, que es una vecina, me dice que los gastos de reparación de mi baño y los daños ocasionados en el techo del baño de mi vecina los tengo que solventar yo. Después de una minuciosa inspección mía puedo asegurar que no tengo perdidas en ningún caño expuesto, por lo cual si es de un caño, debe ser uno interno. Lo que asegura la administradora del consorcio es que como yo cambie todos los caños del baño hace 2 años cuando me mude, seguramente quedó algo mal y ahora me corresponde a mi repararlo. Quisiera saber si me corresponde a mi o no la reparación de mi baño y la reparación del techo de mi vecina, aun cuando el caño sea interno.
Generalmente, caños internos corresponden al consorcio, salvo caso contrario en el reglamento, si ud. cambió los caños internos que le correspondía al consorcio, y esto, lo pueden probar le corresponde a ud. el arreglo, porque ud. tomó a su cargo algo que no correspondía y ni siquiera le reclamó al consorcio, no entiendo porqué los cambió ud. eso le correspondía al consorcio.

 
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Ruidos
* Un vecino posee en el dto, una empresa importadora de artículos de electrónica. Trabaja a cualquier hora, produciendo ruidos molestos con martillo, taladro, etc. Le envié una carta documento, a lo cual el señor desmiente totalmente que posee esa empresa en el depto, (tiene página. en Internet con la dirección y teléfonos correspondientes a su piso). ¿Hay alguna solución?
Si debe seguir intimando al administrador, hacer una asamblea y exigirle al ser que cumpla con el reglamento. Intime al administrador, dígale que le va hacer juicio a él y al consorcio. El administrador debe hacer cumplir el reglamento. Además puede hacer una denuncia policial por ruidos molestos o una denuncia en la Fiscalía contravencional.
* Me gustaría saber cuales son los horarios en los cuales no debe hacerse ruido en un edificio. Tenemos varios vecinos que parecen desconocer que no es lo mismo vivir en una propiedad horizontal que en una casa, y pretenden llevar el mismo ritmo tal como si vivieran en una.
Primero debe fijarse en su reglamento si está establecido, pero si no estuviera son los horarios normales, debiendo no hacerse ruido entre las 14 y 16 hs y después de las 22 hs. Si los ruidos existen tiene varias soluciones: Primero hablar con el administrador para que mande una circular, luego si no hay mejoría mandará una carta documento al administrador para que haga cumplir el reglamento y si no puede hacer una de denuncia en la fiscalía que corresponde al barrio de Belgrano, debe consultar la dirección en el CGP 13.

* Tengo unos vecinos los cuales me ponen la música a toda hora. La mamá de estos chicos hasta llegó a romper el vidrio de mi puerta, insultándome. Yo les mandé una carta documento intimándolos a cesar con los ruidos molestos, pero sinceramente tengo mucho miedo de las cosas que me puedan pasar.
Si tiene administrador intímelo que haga cumplir el reglamento, si la insultó o le rompió algo de su casa, denúnciela en la policía y concurra al CGP de su barrio pregunte cuál es la fiscalía que le corresponde y haga la denuncia por ruidos molestos, si tiene testigos, lleve nombre y dirección.

* Soy integrante del Consejo de Administración de un departamento ubicado en el barrio de Nuñez y necesito desesperadamente saber como tengo que hacer cuando un vecino pasa música en alto volumen entre las 12 de la noche y las 5 de la mañana.
Si tiene administrador intimar al administrador para que haga cumplir el reglamento de las horas de descanso y si no puede llamar a la policía o hacer la denuncia en la fiscalía que corresponde al Barrio de Belgrano, cualquier cosa llámeme y le indicaré.

* Mi vecina pasa música alta a la tarde y me molesta. ¿El código de convivencia lo permite? ¿Cuales son los horarios no permitidos para pasar música alta?
Debe leer su reglamento, intime al administrador para que la intime a ella, haga la denuncia a la policía o efectúe una denuncia en la fiscalía que le corresponda a su domicilio, o una mediación comunitaria. Cualquier cosa a su órdenes.
*
Tengo vecinos arriba, que molestan a propósito, dando golpes sobre mi dpto, o poniéndose a hablar en vos fuerte. Ya los vecinos llamaron a la policía un par de veces, porque lo hacen en los horarios de la siesta y nocturno. ¿Que se puede hacer?
El problema de los ruidos molestos, se soluciona, con una denuncia en la policía o en la fiscalía, y si no deben mandar carta documento al administrador para que haga respetar el reglamento.
*
¿Que se puede hacer? Tengo un vecino al lado de mi departamento que escucha música a un nivel muy alto, el reglamento contempla que está prohibido elevar el volumen de equipos de música. Ni la administración, ni los vecinos hacen algo al respecto, nos comunicamos con la sección de ruidos molestos que depende de la policía pero nunca aparecieron. Algunos pocos vecinos juntamos firmas para evitar que este señor eleve el nivel de sonido de su equipo de música después de hablar con él varias veces y pedirle que baje el volumen pero se rehusa a hacerlo expresando que está en su casa y que allí puede hacer lo que quiere. Además está armado, llega hebrio siempre y tiene comportamientos obsenos. La administradora no hace nada al respecto y además es pariente de ese señor. Algunos vecinos no se atreven a quejarse por temor a represalias, pero yo estoy cansada!!
Debe intimar por carta documento al administrador para que haga cumplir el reglamento, de no obtener respuesta puede hacer una denuncia penal en la policía o en la fiscalía que le corresponda a su zona. Deberá consultar en el CGP correspondiente. Con gusto al terminar puede hacerme la consulta a mi estudio.-
*
Vivo en un edificio pequeño, de 3 pisos y 12 departamentos, y tenemos problemas con los horarios de silencio. Hay copropietarios que después de las 22 hs. ya empiezan a quejarse de los ruidos, ponen carteles, etc. incomodando a muchos de los que allí vivimos. No tenemos administrador; la administración está a cargo de un par de propietarios, de los más antiguos y creo que no hay reglamento. Mi pregunta es: ¿Hay algún reglamento común a todos los edificios que ponga horarios de silencio? Me podrían decir donde encontrarlo?
No hay un modelo de reglamento, Uds. tienen un reglamento, deben leerlo y ahí debe decir los horarios de descanso, de lo contrario deben pedirlo al Registro de la Propiedad Inmueble. Si no hay que hacer una denuncia en la policía o en la fiscalía correspondiente. A su disposición para cualquier consulta.
* Compre un depto  que debo refaccionar, y los vecinos vienen a molestar a los albañiles a cada rato, no los dejan trabajar en paz, el portero me dijo que de 8 a 12 y de 16 en adelante podían golpear. ¿Que debo hacer? 
Debe respetar los horarios establecidos por el reglamento de copropiedad. Debe leer lo que en el mismo dice.

* Vivo en San Isidro en un  5º Piso. Tengo desde hace 1 año un vecino en el 6º piso B, que alquila y ocasiona ruidos molestos a toda hora, tiene un perro el cual hace sus necesidades en el balcón, que por consiguiente chorrea a mi departamento. He mandado carta documento a la administración, realicé una exposición civil en la comisaría y hasta el momento no conseguí nada. ¿Que puedo hacer?.
Haga una denuncia en la Fiscalía que corresponda o inicie juicio de daños y perjuicios, pero antes puede intentar una mediación en la defensoría del Pueblo de Olivos.
* Compraron un departamento en nuestro edificio y está arreglándolo todo el dueño junto con otros obreros contratados por él. El tema es que los ruidos de lo que están arreglando no cesan nunca hasta altas horas de la noche, sin respetar Sábados y algún que otro domingo. El edificio es un asco, sucio de polvo y de ruidos, pedimos varios propietarios si podían cuidar un poco las instalaciones y el propio dueño contestó de mal modo y con prepotencia, que si querían que le inicien una demanda y que lo dejen de molestar, el administrador está de vacaciones y nadie responde por nosotros, que podemos hacer, la verdad el edificio es un caos, sin pensar que después vamos a convivir con ellos
El tema es que se tiene que preocupar y ocupar el administrador, mándele una carta documento al administrador, pero también pueden solicitar gratuitamente una mediación comunitaria en un centro de gestión y participación ó hacer una denuncia en la Fiscalía por ensuciar bienes ajenos.

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Sanciones
* En un consorcio donde la luz y el agua son brindadas por el mismo consorcio ¿se puede proceder al corte de dichos servicios cuando no se abonan las expensas y el propietario se haya en en juicio y viviendo en su unidad funcional?
No se pude cortar ni la luz ni el agua, está prohibido y puede tener un juicio de daños y perjuicios.

* Me gustaría saber si se pueden aplicar sanciones a miembros del consorcio que no cumplen con el reglamento del edificio y a inquilinos que no respetan el reglamento interno, ni aún con carta documento mediante. ¿Se pueden aplicar multas económicas por parte del consorcio?
No se puede aplicar multas, no están reglamentadas, únicamente las aplica el juez, hay que iniciar juicio para cumplimiento de reglamento

* Quería saber si el administrador de mi edificio (2 pisos sin ascensor), yo alquilo en el segundo piso, puede prohibirme el ingreso de mi bicicleta, y si me puede aplicar una multa (incluido en las expensas) por no cumplir con la imposición. 
Primero hay que leer el reglamento, no creo que diga que no se puede ingresar la bicicleta. Con respecto a la multa, tiene que surgir del reglamento o de alguna asamblea, pero igualmente ojo, no sé cuándo lo aplicó, pero no tienen atribuciones. Hay que discutirlo por carta documento, Una pregunta cuánto te aplicó de multa?? Cualquier cosa llámame. 

* ¿Que se puede hacer con un propietario que no cumple con el horario de mudanza? ¿Se lo puede sancionar con un recargo en el pago de las expensas? ¿Que otro tipo de sanción se le puede aplicar?
Hay que mandarle una carta documento, para que cumpla el horario, el que aplica las sanciones es solamente un juez, hay que leer que dice el reglamento, si lo prevee hay que pedirlo judicialmente. No se le puede aplicar multas, hay que mandar carta documento para que respete el reglamento, conforme la entidad se evaluará si se debe hacer un juicio o no.

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CHAT ON-LINE

Reproducimos aquí parte del chat del pasado Martes 23 de Mayo de 2006:

EXPENSA EXTRAORDINARIA
Paola: Tengo un depto en la costa, se realizó una reunión de consorcio y no fui notificada.
Dra. Sevitz: ¿Como se enteró de la reunión?
Paola: Porque me enviaron un resumen de las expensas.
Dra. Sevitz: ¿Que resolvieron en esa asamblea?
Paola: Que se realizarían trabajos de reparación general del edificio, pintura, revoques, y que para solventarlo se agregaría una expensa extraordinaria de $150 aproximadamente.
Dra. Sevitz: Primero deberá comunicarse con el administrador para pedirle que le diga dónde está la constancia de la notificación . Luego pedir una copia del acta de asamblea para saber cuánta gente votó.
Paola: 4 personas de 28. ¿Se puede pedir la nulidad de la asamblea?
Dra. Sevitz: si se puede pedir si están dadas las condiciones.
Paola: ¿Cual es la mayoría que se necesita para aprobar este tipo de gastos?
Dra. Sevitz: La mayoría es la que dice en su reglamento. Además hay que tener a mano la copia del acta de asamblea
Paola: creo que 2/3 si fue en 2 convocatoria
Dra. Sevitz: entonces no estaría respetada la mayoría para decidir sobre el punto. Ahora para pedir la nulidad debe haber un perjuicio, pues la nulidad por la nulidad misma no la va a conseguir. Cualquier duda la espero el próximo Martes de 18 a 19 hs.

VECINOS VIOLENTOS
Hector: Hace un mes se mudó una familia a mi edificio, muy ruidosa y de malos modales.
Esta semana dos veces lo amenazaron al encargado y vino la policía, estos nuevos vecinos le patearon la puerta al encargado varias veces, con amenazas varias. El encargado hace 30 años que trabaja con nosotros y es una muy buena persona y vive ahí con su familia. Ahora del Suterh le aconsejan que se de por despedido y que nosotros le paguemos una enorme indemnización.
Dra. Sevitz: ¿Son propietarios ó locatarios? El administrador debe intimarlos para que no hagan más ruidos. Es un problema si el encargado se siente despedido, traten de suavizar el tema intimar a esta gente y mandar carta al encargado para informar que están arbitrando los medios para que esta gente se ponga en su lugar.
Hector: Son ocupas, intrusos. A pesar de todo el Administrador le envio un email a la dueña que tiene 11 años y su abuela que la representa contesto que es una gente que le prometió comprarle el departamento
Dra. Sevitz: El email no sirve como fehaciente. Intimen al administrador para que cumpla.
Hector: La dueña vive en Misiones. Y esta familia que se mudo era de la inmobiliaria que lo tenía en venta, y después de muchas publicaciones y al ver que no lo podían vender porque es una donación a terceros, lo ocuparon
Dra. Sevitz: Hagan la denuncia en la policía. y si no una denuncia a la fiscalía que corresponda al barrio dónde está ubicado el departamento
Hector: La policía ya vino dos veces esta semana. Pero esa denuncia la tendría que hacer la dueña.
Dra. Sevitz: Hagan la denuncia en la fiscalía que corresponda al barrio dónde está ubicado el departamento y pídanle al administrador una asamblea para tratar el tema.
Hector: ¿La tiene que hacer el Administrador avalado por el consejo de administración? ¿Tiene que haber un acta antes?
Dra. Sevitz: No es necesario, porque dentro de las facultades del administrador está la de hacer respetar el reglamento de copropiedad, pero para meter al consorcio en un conflicto es preferible hacer una asamblea.

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