28 de Abril de 2016

Administrando en los tiempos
del nuevo Código Civil y Comercial

Reportaje a la Dra. Diana Claudia Sevitz, especialista en propiedad horizontal, y autora del libro: “Administrando en los tiempos del nuevo Código Civil y Comercial. Manual teórico-práctico para consorcios de propiedad horizontal”.

¿El aumento a los encargados influye en la liquidación de expensas?

La liquidación de expensas se compone de distintos rubros, hay algunos fijos que se liquidan todos los meses, por ejemplo los sueldos, cargas sociales, abonos, honorarios del administrador, etc. y algunos que son ocasionales, como reparaciones en las cosas comunes. El aumento de los encargados influye mucho porque cuánto más es el sueldo más es la proporcionalidad que se abona en las cargas sociales.

¿Cómo funciona el consejo de propietarios?

El funcionamiento del consejo de propietarios está regulado por el Art. 2064. Dos son los aspectos destacables: 1) Debe controlar los aspectos económico-financieros del consorcio y 2) Salvo que el administrador deje vacante su puesto, no administra ni reemplaza al administrador.

¿Cuáles son los conflictos que más se presentan en los consorcios?

Los conflictos más comunes son los ruidos molestos, los perros y los incumplimientos al reglamento. Se puede recurrir a los Centros de Gestión y Participación a solicitar una mediación o a la defensoría del Pueblo de la Nación o de la Ciudad. También se puede hacer una mediación extrajudicial.

¿Cuál es la problemática que tienen los edificios con Amenities?

Los espacios compartidos por todos, como el SUM, el gimnasio, la pileta, tienen que encontrarse regulados por un reglamento interno para que se los pueda utilizar en forma operativa entre todos los propietarios. Por supuesto, siempre encontraremos infractores a estas regulaciones que quieren usar dichos servicios sin respetar las normas.

El nuevo código civil

¿Qué cambios introdujo respecto a los administradores?

Respecto de los administradores se regulan sus obligaciones en el Art. 2067, los obliga a llevar libros, a mantener y conservar las cosas comunes, a informar si existen reclamos judiciales o administrativos contra el consorcio, a rendir cuentas documentadas de su gestión, a ejecutar las decisiones de las asambleas, a dar cumplimiento a las normas de seguridad y cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral y previsional, entre otras

¿Qué cambios introdujo respecto a los inquilinos?

Introdujo los siguientes artículos:

Art. 1197 - Plazo para alquileres: Cualquiera sea el destino del inmueble alquilado, si el contrato carece de plazo determinado se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años. Además ningún contrato podrá exceder los 20 años de duración en caso de un inmueble para destino habitacional y los 50 años para aquellos con otro destino.

Art. 1196 - Pagos previos que no pueden requerirse del inquilino de vivienda: No se puede requerir el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes ni se puede requerir depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado. Tampoco se puede requerir el pago de valor llave o equivalente.

Art. 1027 - Mantenimiento de la propiedad alquilada: El nuevo Código Civil y Comercial especifica que la propiedad alquilada debe ser mantenida por el propietario. Asimismo se deberá descontar o reducir del precio del alquiler por el tiempo que dure la reparación o cambio de artefactos o mantenimiento. Si el desperfecto o la falta de mantenimiento es muy grave el inquilino podrá pedir terminar el contrato sin ser pasible de multa alguna.

Art. 1195 - Accesibilidad a personas incapaces o con capacidad restringida: Con el nuevo Código Civil y Comercial se deja sin efecto la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida.

Art. 1204 - Pérdida de luminosidad: En caso de que el inmueble alquilado pierda luminosidad el inquilino no podrá pedir una disminución de precio o rescindir el contrato, salvo que el propietario supiera que la propiedad iba a perder la luminosidad por nuevas construcciones y no lo hubiera advertido.

Art. 1222 - Desalojo del inquilino: El inquilino puede ser desalojado por usar la propiedad para otro efecto al que fue alquilado o no pagar dos meses consecutivos. El inquilino debe ser notificado antes de la demanda de desalojo con un mínimo de 10 días y consignando un lugar de pago.

¿Qué cambios introdujo respecto a los propietarios?

Obligaciones establecidas en el Art. 2046: respetar el reglamento y la ley; conservar en buen estado su unidad funcional; permitir el ingreso para reparar cosas comunes, pagar expensas, notificar fehacientemente en donde constituye su domicilio.

Contanos acerca de tu libro: “Administrando en los tiempos del nuevo Código Civil y Comercial”

A partir del 1° de agosto de 2015, todos los administradores de consorcios de la República Argentina deben implementar el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994). La Propiedad Horizontal, que hasta ahora se venía regulando por la derogada ley 13.512, no escapa a este nuevo ordenamiento obligatorio. A fin de cumplir con la normativa vigente, la comunidad consorcial deberá adaptarse a los nuevos cambios, que no son pocos. Como el incumplimiento de esta normativa puede generar multas, sanciones y conflictos judiciales, este libro ofrece un enfoque teórico-práctico que ayuda a los administradores, profesionales, consorcistas e interesados en la materia a transitar estos importantes cambios con la mayor transparencia y facilidad.