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Convenios de desocupación de inmuebles urbanos
dedicados a vivienda: Algunas cuestiones a tener en
cuenta
En muy común en esta época que además de firmar un
contrato de alquiler los locatarios se vean
compelidos a firmar en el mismo instante un convenio
de desocupación o también llamado de desalojo.
En la práctica y a la hora de poder hacer valer ese
instrumento nos damos que adolece de fallas por no
cumplir con los requisitos exigidos por la normativa
vigente.
En este tema es aconsejable recordar que se
encuentra regido por la ley 21.342 arts. 29… Serán
válidos los convenios celebrados o que se celebren
entre las partes con posterioridad a la iniciación
del contrato de locación relativos al precio de éste
y la desocupación del inmueble … y 47 …Cuando el
locatario, después de celebrar el contrato y estando
en ocupación del inmueble , hubiese convenido con el
locador plazos diferentes a los originales, el
locador podrá solicitar directamente el cumplimiento
del convenio presentando el documento respectivo y
el juez, previa audiencia del locatario, decretará
el lanzamiento sin más trámite que los
correspondientes a la ejecución de sentencia a
condena de hacer(del 30/6//76) vigente aún luego de
la sanción de la ley 23.091.-
Requisitos para la formalización de un convenio
de desocupación:
1.-)La suscripción del mismo debe ser con
posterioridad al contrato de locación, con esto se
evita que sea aprovechado el estado de necesidad e
indefensión que se encuentran la mayoría de los
locatarios, pues nos referimos en este artículo a
propiedades destinadas a viviendas. “no procede
homologar un convenio de desocupación suscripto al
mismo tiempo
Que el contrato de alquiler. Ello es así, por cuanto
los arts. 29 y 47 de la ley 21342, no derogados por
la ley 23.091, se refieren claramente a los
convenios celebrados con posterioridad al inicio de
la relación locativa, sin que corresponda extender
los alcances normativos a situaciones no previstas.
Lipsia Saicf c/Triton Arge Inc S/Homologación (CNCiv
Sala C Nro. de recurso C178745 24/11/95)”
2.-)El locatario debe estar ocupando el inmueble, en
la mayoría de los casos esto no ocurre y se firman
ambos convenios simultáneamente.
3.-)El convenio de desalojo o desocupación debe
necesariamente someterse a un proceso denominado
homologación, en donde el juez analiza que se hayan
cumplido los requisitos formales y sustanciales. “
Al promoverse el trámite tendiente a obtener
pronunciamiento judicial por el que se homologa un
convenio de desocupación en el marco de una relación
locativa, se da origen a un proceso que , como
regla, es de naturaleza no contradictoria,
limitándose la actividad jurisdiccional a comprobar
la concurrencia de los recaudos formales de
procedencia y a dictar , en su caso, la sentencia
homologatoria…ROSALES AUGUSTO C/ALBORNOZ DE SENA S/HOMOLOGACION
(CNCiv Sala L fecha 22-11-1996”
4.-)También deben ser citados los sublocatarios,
porque los contratos no pueden perjudicar a terceros
(art. 1195 del Cód. Civil)
Conforme lo exigido por la ley la mayoría de los
convenios de desocupación que se suscriben violan
algunos de los requisitos exigidos por la ley y eso
dificulta a la hora de pretender su homologación que
el juez los rechace .
A la hora de formalizan convenios de desocupación
sería menester contar con el asesoramiento adecuado
de profesionales para que dichos instrumentos sean
viables y cumplan con la finalidad que se tuvo en
mira cuando se convino.- |
