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Propiedad Horizontal SA
por la Dra. Diana Sevitz[1]
Estas reflexiones surgen luego de haber leído y releído varias
veces la entrevista que Pequeñas Noticias le
realizó al Sr. Bacigalupo que atentamente
siempre está solícito para atender todas las
dudas que se nos presentan referidas al
Convenio Colectivo de los encargados.
En
primer término me sorprendió que dijera que
la idea de este convenio se comenzó a gestar
hace 4 años, es increíble cómo en este país
se pueda mantener un secreto tan bien guardado
durante tantos años y que todos los
comprometidos en él guardasen silencio cual
esfinge del Nilo.
Me
pregunto por qué tantos años se necesitó
para elaborar el actual convenio. Es cierto,
como indica Bacigalupo, que el Convenio
alcanza a todos los habitantes de la República
Argentina, y que todos tiene necesidades
diferentes, lo que no logro entender es cuáles
son las diferencias que existen en este
convenio. Me imagino que se debe referir a que
el consorcio deberá entregar ropa adecuada
conforme a las condiciones climáticas de cada
zona. Me cuesta comprender que se puntualice
como logro de un convenio colectivo la entrega
de ropa. ¿O es que acaso se los maltrataba a
los encargados antes de la sanción de este
convenio con indumentaria no acorde al clima?
Estoy cansada de escuchar en la clínica
diaria (como yo la llamo) a propietarios y
administradores que no saben más que
inventar, además de las medidas
disciplinarias que le aplican a los encargados
para que éstos se vistan con la indumentaria
que se les entrega por ley.
Lo
que más me costó digerir, desde todo punto
de vista y como profesional no sé como
interpretarlo (y como especialista en
negociación tampoco), pues para mí es un
concepto nuevo, cuando el Sr. Bacigalupo
informa que el convenio tenía 25 cm de
alto. Jamás negocié para un cliente por
centímetros de exigencias (pero parece que
funciona y comenzaré a aplicarlo) y que
gracias a las negociaciones de las cámaras
que representan al sector empleador, solo
quedaron 4 cm de reclamo. GRACIAS SECTOR
EMPLEADOR, los propietarios nos sentimos
muy reconfortados por ese recorte de 21 cms.
También
el Sr. Bacigalupo elogia la actuación de la patronal,
agradezco que hubiera usado la palabra que me
obligó a recurrir al mata burros (bueno, es
decir, Diccionario de la Real Academia Española)
a fin de establecer, para poder entender de qué
hablamos cuando hablamos, que "patronal"
quiere decir perteneciente o relativo al
patrono o patronato. Ni corta ni perezosa me
fui a buscar la palabra "patrono", persona
que emplea obreros en trabajo. Ahí
sí, mis queridos lectores, si es que hay
alguno todavía que sigue leyendo esta nota,
como dice el dicho popular, se me quemaron
las naves.
Estas
Cámaras que se arrogaron el derecho de
representar a todos y a cado uno de los
propietarios, ¿me pueden explicar qué
obreros emplean para poder denominarse de ese
modo?, para mí toda una confusión semántica
que lleva a la confusión de las ideas.
¿En
qué momento -y yo estoy totalmente segura que
no nos dimos cuenta porque acá todo sucede en
las sombras- le entregamos a esta supuesta patronal
nuestra representación?
Hasta
ahora no pude dar con el instrumento ni con el
sustento jurídico. Este artículo, y lo
agradezco no saben cuánto, me obligó a
refrescar conceptos sobre la personalidad del
consorcio. Por supuesto, recurrí a un texto
de nuestra futura ministra de la corte Dra.
Elena I. Highton, y créanme que entre las
nueve teorías que la misma expone acerca de
su naturaleza jurídica (Propiedad Horizontal
y Pre-horizontalidad Derechos reales Vol. 4
59/73) no pude encontrar el concepto de que el
consorcio de propietarios pueda ser
considerado una empresa.
El
Sr. Bacigalupo se refiere a los consorcios
como el sector empresarial. Volví
desesperada al mata burros buscando otra vez
clarificar ideas, y encontré que
"empresario" es la persona que abre
al público y explota un espectáculo o
diversión o es el titular o directivo de una
industria, negocio o empresa. ¿Alguien me
puede explicar en qué categoría entramos los
consorcios? ¿En qué momento dejamos de ser
"el derecho real de propiedad de dos o más
personas sobre un inmueble edificado, por el
cual cada uno tiene un derecho exclusivo sobre
determinados sectores independientes y un
derecho común (establecido al solo efecto de
hacer posible el primero) sobre las restantes
partes, para convertirnos en la patronal,
en la empresarial y haber suscripto un
convenio social plasmado en el Art. 27º del
nuevo convenio colectivo?
Me
hubiera gustado mucho que las Cámaras
signatarias del convenio colectivo hubiesen
estado presentes en la reunión del día 3 de
junio en la sala anexa al Congreso Nacional,
donde la Diputada Inés Pérez Suárez presentó
el proyecto de reforma a la ley de propiedad
horizontal, y hubiesen escuchado el clamor de
todos los propietarios de los cuales se
arrogaron el derecho de representarlos. Habrían
huido despavoridos porque por una cuestión de
respeto me es imposible reproducir los epítetos
proferidos por la mayoría de los presentes al
enterarse de este nuevo convenio.
Incluso
se dieron cita cantidad innumerable de
administradores que poniendo la cara tuvieron
que explicar que estas cámaras no los
representan ni tampoco a los propietarios, y
no supieron dar explicaciones sobre la
conducta de estas asociaciones.
Lo
ocurrido es grave, pero la gravedad reviste en
primer término en la ignorancia de muchos
sectores acerca de la naturaleza jurídica del
consorcio, de la poca participación de los
propietarios en la comunidad consorcial, de
las luchas intestinas de las asociaciones de
administradores, de la casi tercera guerra
mundial que se desató a mediados del año
pasado cuando un grupo de legisladores creó
el registro de administradores, de la poca unión
que tenemos los propietarios, del poco respeto
que nos tenemos como vecinos... ¿o es acaso
que los casi dos millones que vivimos bajo el
régimen de propiedad horizontal, no votamos,
no somos consumidores, no podemos exigir que
se nos respete como tal y sencillamente
sentarnos a negociar cara a cara con nuestros
empleados?. Debe ser el único caso de
negociación colectiva donde falta una parte.
Y
por último cualquier empresa o negocio o
industria, como se nos pretende encuadrar,
tiene un remedio legal cuando por alguna
circunstancia no marcha como es debido y
comienza a tener dificultades con su
patrimonio. Tienen muchos recursos, desde
reducir las horas de trabajo de su personal,
establecer un procedimiento de empresa en
crisis, concursarse hasta finalmente quebrar.
¿Estos
conceptos pueden ser aplicados a un consorcio?
¿Conocen algún consorcio que pueda reducir
por cuestiones económicas el sueldo de su
personal?, ¿podremos intentar un
procedimiento de crisis? ¿Será una buena
solución concursarnos? ¿Qué sucede cuando
tenemos una morosidad que alcanza a un 20% o más?
¿Cómo se hace frente a los compromisos? No
lo sé pero sí se que se puede dejar de hacer
arreglos vitales en los edificios como reparar
viviendas de los copropietarios, que ven
disminuidos su patrimonio por el deterioro
progresivo aunque todos los meses pagan
puntualmente sus expensas pero no se puede
reducir el sueldo del encargado.
Entonces
señores... ¿de qué estamos hablando? ¿De
qué concepto social estamos hablando
consagrado en el convenio colectivo y firmado
por estos señores que no me atrevo a
calificarlos?, ¿dónde quedó el concepto
social de todos aquellos que han perdido sus
empleos, son jubilados o con sus magros
ingresos deben soportar estos abusos? ¿En qué
nos convertimos? ¿O los propietarios no somos
también trabajadores?
Creo
que llegó la hora de decir BASTA. Si
queremos que las cosas cambien, seamos el
factor del cambio, no esperemos que otros lo
hagan, canalicemos esta experiencia en ideas y
concreciones. Un grupo de propietarios surgido
de los talleres que estamos llevando a cabo en
forma gratuita y libre en el CGP 6 está
elaborando propuestas para reformar la ley de
propiedad horizontal. Todas aquellas personas
interesadas en trabajar en nuevas propuestas
podrán acercarse con las mismas el día 15 de
junio de 2004 a las 19 hs. en Av. Díaz Vélez
4558 1º piso, enviar mail a dsevitz@velocom.com.ar
o llamar al teléfono 4784-8251
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[1] La Dra. Diana C.
Sevitz es abogada mediadora, árbitro en
Propiedad horizontal, directora de los
talleres para propietarios del CGP 6 , co-conductora
del programa radial Consorcios Hoy (FM
88,3 Urbana los miércoles de 18 a 19 hs) y co-conductora
del programa radial Hablemos de Consorcios
(FM PALERMO 94,7 los lunes de 19 a 20 hs. un
programa de la Unión de Medios
Independientes de la Propiedad Horizontal
-UMIPH)
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