ESTUDIO JURIDICO Y CENTRO DE MEDIACIÓN Y ARBITRAJE
SEVITZ & ASOC.

Propiedad Horizontal SA por la Dra. Diana Sevitz[1]

Estas reflexiones surgen luego de haber leído y releído varias veces la entrevista que Pequeñas Noticias le realizó al Sr. Bacigalupo que atentamente siempre está solícito para atender todas las dudas que se nos presentan referidas al Convenio Colectivo de los encargados.

En primer término me sorprendió que dijera que la idea de este convenio se comenzó a gestar hace 4 años, es increíble cómo en este país se pueda mantener un secreto tan bien guardado durante tantos años y que todos los comprometidos en él guardasen silencio cual esfinge del Nilo.

Me pregunto por qué tantos años se necesitó para elaborar el actual convenio. Es cierto, como indica Bacigalupo, que el Convenio alcanza a todos los habitantes de la República Argentina, y que todos tiene necesidades diferentes, lo que no logro entender es cuáles son las diferencias que existen en este convenio. Me imagino que se debe referir a que el consorcio deberá entregar ropa adecuada conforme a las condiciones climáticas de cada zona. Me cuesta comprender que se puntualice como logro de un convenio colectivo la entrega de ropa. ¿O es que acaso se los maltrataba a los encargados antes de la sanción de este convenio con indumentaria no acorde al clima? Estoy cansada de escuchar en la clínica diaria (como yo la llamo) a propietarios y administradores que no saben más que inventar, además de las medidas disciplinarias que le aplican a los encargados para que éstos se vistan con la indumentaria que se les entrega por ley.

Lo que más me costó digerir, desde todo punto de vista y como profesional no sé como interpretarlo (y como especialista en negociación tampoco), pues para mí es un concepto nuevo, cuando el Sr. Bacigalupo informa que el convenio tenía 25 cm de alto. Jamás negocié para un cliente por centímetros de exigencias (pero parece que funciona y comenzaré a aplicarlo) y que gracias a las negociaciones de las cámaras que representan al sector empleador, solo quedaron 4 cm de reclamo. GRACIAS SECTOR EMPLEADOR, los propietarios nos sentimos muy reconfortados por ese recorte de 21 cms.

También el Sr. Bacigalupo elogia la actuación de la patronal, agradezco que hubiera usado la palabra que me obligó a recurrir al mata burros (bueno, es decir, Diccionario de la Real Academia Española) a fin de establecer, para poder entender de qué hablamos cuando hablamos, que "patronal" quiere decir perteneciente o relativo al patrono o patronato. Ni corta ni perezosa me fui a buscar la palabra "patrono", persona que emplea obreros en trabajo. Ahí sí, mis queridos lectores, si es que hay alguno todavía que sigue leyendo esta nota, como dice el dicho popular, se me quemaron las naves.

Estas Cámaras que se arrogaron el derecho de representar a todos y a cado uno de los propietarios, ¿me pueden explicar qué obreros emplean para poder denominarse de ese modo?, para mí toda una confusión semántica que lleva a la confusión de las ideas.

¿En qué momento -y yo estoy totalmente segura que no nos dimos cuenta porque acá todo sucede en las sombras- le entregamos a esta supuesta patronal nuestra representación?

Hasta ahora no pude dar con el instrumento ni con el sustento jurídico. Este artículo, y lo agradezco no saben cuánto, me obligó a refrescar conceptos sobre la personalidad del consorcio. Por supuesto, recurrí a un texto de nuestra futura ministra de la corte Dra. Elena I. Highton, y créanme que entre las nueve teorías que la misma expone acerca de su naturaleza jurídica (Propiedad Horizontal y Pre-horizontalidad Derechos reales Vol. 4 59/73) no pude encontrar el concepto de que el consorcio de propietarios pueda ser considerado una empresa.

El Sr. Bacigalupo se refiere a los consorcios como el sector empresarial. Volví desesperada al mata burros buscando otra vez clarificar ideas, y encontré que "empresario" es la persona que abre al público y explota un espectáculo o diversión o es el titular o directivo de una industria, negocio o empresa. ¿Alguien me puede explicar en qué categoría entramos los consorcios? ¿En qué momento dejamos de ser "el derecho real de propiedad de dos o más personas sobre un inmueble edificado, por el cual cada uno tiene un derecho exclusivo sobre determinados sectores independientes y un derecho común (establecido al solo efecto de hacer posible el primero) sobre las restantes partes, para convertirnos en la patronal, en la empresarial y haber suscripto un convenio social plasmado en el Art. 27º del nuevo convenio colectivo?

Me hubiera gustado mucho que las Cámaras signatarias del convenio colectivo hubiesen estado presentes en la reunión del día 3 de junio en la sala anexa al Congreso Nacional, donde la Diputada Inés Pérez Suárez presentó el proyecto de reforma a la ley de propiedad horizontal, y hubiesen escuchado el clamor de todos los propietarios de los cuales se arrogaron el derecho de representarlos. Habrían huido despavoridos porque por una cuestión de respeto me es imposible reproducir los epítetos proferidos por la mayoría de los presentes al enterarse de este nuevo convenio.

Incluso se dieron cita cantidad innumerable de administradores que poniendo la cara tuvieron que explicar que estas cámaras no los representan ni tampoco a los propietarios, y no supieron dar explicaciones sobre la conducta de estas asociaciones.

Lo ocurrido es grave, pero la gravedad reviste en primer término en la ignorancia de muchos sectores acerca de la naturaleza jurídica del consorcio, de la poca participación de los propietarios en la comunidad consorcial, de las luchas intestinas de las asociaciones de administradores, de la casi tercera guerra mundial que se desató a mediados del año pasado cuando un grupo de legisladores creó el registro de administradores, de la poca unión que tenemos los propietarios, del poco respeto que nos tenemos como vecinos... ¿o es acaso que los casi dos millones que vivimos bajo el régimen de propiedad horizontal, no votamos, no somos consumidores, no podemos exigir que se nos respete como tal y sencillamente sentarnos a negociar cara a cara con nuestros empleados?. Debe ser el único caso de negociación colectiva donde falta una parte.

Y por último cualquier empresa o negocio o industria, como se nos pretende encuadrar, tiene un remedio legal cuando por alguna circunstancia no marcha como es debido y comienza a tener dificultades con su patrimonio. Tienen muchos recursos, desde reducir las horas de trabajo de su personal, establecer un procedimiento de empresa en crisis, concursarse hasta finalmente quebrar.

¿Estos conceptos pueden ser aplicados a un consorcio? ¿Conocen algún consorcio que pueda reducir por cuestiones económicas el sueldo de su personal?, ¿podremos intentar un procedimiento de crisis? ¿Será una buena solución concursarnos? ¿Qué sucede cuando tenemos una morosidad que alcanza a un 20% o más? ¿Cómo se hace frente a los compromisos? No lo sé pero sí se que se puede dejar de hacer arreglos vitales en los edificios como reparar viviendas de los copropietarios, que ven disminuidos su patrimonio por el deterioro progresivo aunque todos los meses pagan puntualmente sus expensas pero no se puede reducir el sueldo del encargado.

Entonces señores... ¿de qué estamos hablando? ¿De qué concepto social estamos hablando consagrado en el convenio colectivo y firmado por estos señores que no me atrevo a calificarlos?, ¿dónde quedó el concepto social de todos aquellos que han perdido sus empleos, son jubilados o con sus magros ingresos deben soportar estos abusos? ¿En qué nos convertimos? ¿O los propietarios no somos también trabajadores?

Creo que llegó la hora de decir BASTA. Si queremos que las cosas cambien, seamos el factor del cambio, no esperemos que otros lo hagan, canalicemos esta experiencia en ideas y concreciones. Un grupo de propietarios surgido de los talleres que estamos llevando a cabo en forma gratuita y libre en el CGP 6 está elaborando propuestas para reformar la ley de propiedad horizontal. Todas aquellas personas interesadas en trabajar en nuevas propuestas podrán acercarse con las mismas el día 15 de junio de 2004 a las 19 hs. en Av. Díaz Vélez 4558 1º piso, enviar mail a dsevitz@velocom.com.ar o llamar al teléfono 4784-8251

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[1] La Dra. Diana C. Sevitz es abogada mediadora, árbitro en Propiedad horizontal, directora de los talleres para propietarios del CGP 6 , co-conductora del programa radial Consorcios Hoy (FM 88,3 Urbana los miércoles de 18 a 19 hs) y co-conductora del programa radial Hablemos de Consorcios (FM PALERMO 94,7 los lunes de 19 a 20 hs. un programa de la Unión de Medios Independientes de la Propiedad Horizontal -UMIPH)


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