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RentaHouseinBsAs
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Apartamentos de
alquiler temporario .
Belgrano-Nuñez-Villa
Urquiza. Equipados a
full-aire
acondicionado.
Detalles de
categoria. Piscina-Gym-Solarium-Parrillas.
Serv de mucama-Ropa
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Tel: 154 - 9381902 /
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www.rentahouseinbsas.com.ar |
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Las nuevas zonas
de Nuñez
( Marzo de 2008 )
Lomas de Núñez (más
residencial), Altos
de Núñez y Nuevo
Núñez, son las
nuevas
denominaciones que
reciben las
diferentes zonas del
barrio.
Alto de Nuñez es la
zona dónde se
observa el mayor
crecimiento. Surgió
a partir del gran
desarrollo sobre la
avenida García del
Río y delimitada por
ésta, las vías del
ex ferrocarril
mitre, la General
paz y la calle
Superí. Los
emprendedores
inmobiliarios buscan
demoler casas para
construir complejos
de baja estatura
(altura máxima de
13,50 metros, no más
de cuatro pisos) o
conjuntos de PH.
El Complejo Crámer,
ubicado en Crámer y
Pico (a tres cuadras
de Cabildo y a dos
cuadras de la
General Paz), abarca
un condominio de
casas compuesto por
ocho triplex de tres
y cuatro ambientes,
además de mono
ambientes divisibles
y unidades de dos
ambientes. Está
destinado a personas
que quieran
disfrutar de los
beneficios de la
vida al aire libre,
pero sin mudarse de
la Ciudad. Cada
triplex cuenta con
un living comedor,
toilette, cocina, de
uno a tres
dormitorios, de
dimensiones más
amplias que las
tradicionales.
Además, tiene
terraza con
parrillas
individuales,
lavaderos
independientes y
baño de servicio.
Las unidades tienen
entre 90 y 140
metros cuadrados.
También hay
edificios de gran
categoría como el de
Grecia y Deheza y
reciclados de
antiguas fábricas,
como Solares de
Deheza.
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Locaciones de inmuebles:
¿Cuáles son las normas impositivas que la rigen?
Impuesto al Valor agregado
Vamos a dividir las locaciones en tres grandes grupos, según se
trate de :
1. Locaciones destinadas exclusivamente a casa-habitación del
inquilino:
Este tipo de locaciones, se encuentra exenta totalmente,
independientemente del monto. Aquí no existe el famoso tope de $
1500, cualquiera sea su monto, es exento de IVA.
Si el inquilino le da otro destino, no está exenta de IVA, por
lo tanto, aquellas viviendas que sean alquiladas por una empresa
con destino a la vivienda de uno de sus directivos, no se
encuentra exenta dado que el locatario, no es el que la habita.
Lo mismo ocurría si el inquilino la usa para consultorio,
oficina u otro fin.
También se encuentran exentas las locaciones cuyos locatatarios
sen entidades públicas o el Estado.
2. Inmuebles para conferencias, fiestas, reuniones y similares.
En este caso, la locación se encuentra gravada, cualquiera sea
el monto. Y se aplica el monto del 21 %.
3. Restantes locaciones.
Las restantes locaciones (por ej. locales, galpones, garages
para estacionamientos,etc), no mencionadas en los puntos 1 y 2,
también se encuentran exentas, pero en este caso sujeto a que el
valor del alquiler, por unidad y locatario no supere los $
1.500,- por período mensual. A estos efectos deberá adicionarse
a dicho precio los montos que por cualquier concepto se
estipulen como complemento del mismo prorrateados en los meses
de duración del contrato. Entiendase mensual, al monto que surja
de dividir el total del monto del contrato por la duración de
meses del mismo; o sea el promedio mensual es más de $ 1500.
No constituyen complemento del alquiler los importes
correspondientes a impuestos, expensas y gastos de mantenimiento
y demás gastos que el inquilino tome a su cargo.
El importe mensual del alquiler gravado se determinará por
unidad y por locatario. Por lo que:
Cuando un sujeto alquile 2 (dos) o más unidades a un mismo
locatario, el importe a considerar será el que corresponda a
cada una de las unidades alquiladas, siempre que tales unidades
y el monto del alquiler de cada una de ellas sean
independientemente identificables, según el respectivo contrato.
En caso de que distintas partes de una misma unidad sean
alquiladas por diferentes locatarios, el importe a considerar
será el que le corresponda a cada una de dichas partes.
Tratándose de unidades que sean utilizadas en forma no
simultánea por distintos locatarios, el importe a considerar
será el que le corresponda a cada locatario.
Conclusión establecemos: si poseo una o más locaciónes
gravadas, debo inscribirme en IVA como responsable inscripto y
obtener un CUIT asimismo debo facturar las locaciones a mi
inquilino. Si la cantidad de locaciones no superan de tres y el
monto anual no excede de $ 72.000 puedo ser monotributista, y
también deberé facturar las locaciones.
Si no poseo locaciones gravadas, pero son más de una, debo a los
efectos de la facturación, inscribirme en AFIP y obtener CUIT y
revistiría como IVA exento, haciendo facturas tipo C.
Impuesto a las Ganancias
Toda locación de inmuebles que supere los $ 7500 anuales,
implica para su propietario, inscribirse en el impuesto a las
Ganancias, y tributar por ello, salvo que, sea monotributista.
Si además de la locación de inmuebles posee cualquier otra
actividad, deberá tributar los montos de alquieres en el
impuesto a las ganancias.
Retención de ganancias: Todo pago de alquiler superior a los $
1200 mensuales, debe sufrir la retención de ganancias del 2 %.
Por lo tanto Ud. recibiría un monto menor de su inquilino y un
comprobante de retención, que lo deducirá del impuesto a las
ganancias del año siguiente. Esto es habitual cuando se trata de
locaciones con empresas o personas inscriptas en el IG.
Obviamente resulta poco frecuente, cuando se trata de locaciones
entre particulares, aunque técnicamente sería correcto
realizarlo.
Conclusión: si no se obtienen ingresos superiores a los $ 7500
anuales por alquileres y no se poseen otros ingresos,(la
jubiliación o los sueldos, se consideran ingresos gravados) no
deberían inscribirse en el Impuesto a las Ganancias.
Monotributo
Tal como se comentó, se puede ser monotribustista, si no se
tienen más de tres locaciones o actividades y no se superan los
$ 72.000 anuales de alquiler. Si se revista esta calidad, no hay
que pagar ni facturar IVA ni tampoco pagar Ganancias. El
monotribuista, no abona los $ 55 del componente previsional, o
sea jubiliación y obra social.
Facturación
Todo alquiler, salvo que sea un único inmueble, y no supere los
$ 1500, debe facturarse. Si se es monotributista, se emiten
facturas C. Si se es inscripto factura A o B, y si se es IVA
exento, recibo tipo C. Siempre hay que tener CUIT para facturar,
y obviamente las facturas deben cumplir los requisitos
establecidos por AFIP.
Autónomos
Por esta actividad no debe abonarse autónomos.
Forma de pago
Si seguimos la letra de la ley antievasión, los pagos superiores
a $ 1000 deben efectuarse en forma bancaria, (cheque, deposito
en cuenta, transferencia,etc) a los efectos de computar el IVA y
de ser deducibles en el impuesto a las ganancias.
Dr. Darío A. Consiglieri
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Contador Publico -
4642 7450 - 15 6140 7015
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Balance de los
créditos
hipotecarios
( 22 de Marzo de 2007
)
El jefe de Gobierno
de la Ciudad de
Buenos Aires, Jorge
Telerman, y el
presidente del Banco
Ciudad, Jorge Macchi,
dieron a conocer los
resultados de la
implementación de la
línea de prestamos
hipotecarios “Casa
Ahorro”, a tres
meses de su
lanzamiento. Estos
créditos son únicos
en el país: combinan
una etapa de ahorro
previo con el
posterior
otorgamiento del
préstamo. “La
experiencia
internacional, y la
de la Ciudad y la
Argentina, nos
demuestra que los
períodos económicos
más importantes han
sido aquellos en los
que el ahorro era
una parte
fundamental del
desarrollo. Porque
la capacidad de
ahorro es una de las
piedras angulares
del desarrollo”,
afirmó Telerman
durante el acto, que
se realizó este
mediodía en el Salón
Blanco de la
Jefatura de
Gobierno. “Los
sectores más
vulnerables, a
partir de políticas
públicas que
desplegamos, hoy
tienen una
contención y una
orientación. Pero
también nos tenemos
que abocar a que,
sin dudas, es el
nervio central del
pasado, el presente
y el futuro de
Buenos Aires: los
sectores de ingresos
medios de la Ciudad.
Y gracias a esta
línea de créditos,
más de dos mil
familias ya se
encaminan a tener su
vivienda propia”,
indicó el Jefe de
Gobierno.
Desde que
fue lanzado, “Casa
Ahorro” ya formalizó
más de dos mil
certificados de
plazos fijos. Esta
nueva línea permite
financiar la
adquisición de una
vivienda única de
hasta $200.000, con
una tasa variable de
8% y con
financiación hasta
el 100% del valor de
tasación del
inmueble.
El
producto está
destinado,
principalmente, al
sector joven: el 93%
de los tomadores de
los créditos son
personas menores de
39 años. Para
acceder al préstamo
se deben realizar 10
depósitos periódicos
mensuales y
consecutivos con el
fin de finalizar la
etapa de ahorro. De
este modo el cliente
puede demostrar
capacidad de pago.
El monto del
préstamo equivale a
nueve veces el
ahorro. El
solicitante puede
elegir entre diez
diferentes opciones
de depósitos, con un
monto mensual de
entre $500 y $2.000.
“Para esta línea
pusimos énfasis en
el ahorro.
A estos
créditos
hipotecarios
quisimos combinarlo
con el concepto del
ahorro, una cultura
que necesitamos
recrear los
argentinos. Y a tres
meses de lanzarlo,
casi sin anunciarlo,
tuvimos un éxito
fantástico. Estamos
asistiendo a
sectores que quizás
no tenían todos los
elementos para
acceder a un
préstamo”, remarcó Macchi por su parte.
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Edificios según las
consignas orientales
(
Febrero de 2007 )
Un grupo empresario
invertirá once
millones de dólares
en la construcción
de cinco edificios
en el barrio de
Belgrano siguiendo
las enseñanzas
orientales del Feng
Shui. Estos
edificios se
llamarán Feng Shui
Homes. El primer
proyecto estará
emplazado en Cramer
1667. Se trata de 28
unidades
distribuidas en 11
pisos. La segunda
torre, se verá en
Moldes 825. Esta
tendrá 14 unidades.
La tercera se
construirá en 11 de
Septiembre al 1078,
la cuarta en Cabildo
702 y la última en
Rivera 3030. Serán
departamentos
exquisitos que
saldrán a la venta a
1.350 dólares el
metro cuadrado, con
la aplicación de
esta teoría
milenaria, en la
cual se tiene en
cuenta la energía de
sus habitantes y se
resuelven los
espacios siguiendo
ciertas premisas.
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24 de Octubre de
2006.
Ley del Corredor Inmobiliario y
del Colegio Único de
Corredores
Inmobiliarios.
CAPITULO III
Deberes, Derechos y
Prohibiciones.
Artículo 10º: Son
deberes de los
agentes o corredores
inmobiliarios:
Comprobar la
existencia de los
títulos invocados
para realizar la
operación
encomendada;
Solicitar informes a
los organismos
oficiales sobre las
condiciones de
dominio, gravámenes
e inhibiciones,
respecto de la
operación
encomendada y las
partes interviniente.-
Con respecto a a) y
b) considero que
antes de comenzar a
ofrecer la propiedad
hay que tener una
autorización firmada
por los dueños, las
fotocopias de las
escrituras y los
certificados de
dominio e inhibición
del Registro de la
propiedad. El
inconveniente es:
¿quién paga estos
certificados?. La
lógica sería que
debe abonarlo el
vendedor que es el
que debe demostrar
que sus títulos no
tienen gravámenes,
restricciones, ni
interdicciones, y
que su persona no se
encuentra inhibida
para realizar esa
venta. Pero los usos
y costumbres no son
tan lógicos, ya que
la inmobiliaria se
pone a realizar la
venta sin hacer esas
investigaciones (a
ciegas), y recién a
un día de firmar el
boleto respectivo
gestiona por su
cuenta esos
importantísimos
certificados. ¿Qué
pasa si los
certificados llegan
mal? ¿Quién paga los
platos rotos? Ya que
la operación se
frustró por lo
antedicho. ¿Y el
esfuerzo, los gastos
de avisos, guardias,
teléfono, etc etc?
¿Quién los paga?,
Nadie, porque ya los
pagó la Inmobiliaria
que perdió: plata,
tiempo, y la amistad
de las partes.
Hector Roma
Hacer un clic aquí
para leer la ley
completa El que alquila en
Belgrano tendrá que comprar en Lugano
Jorge Brito, presidente del Banco MacroBansud y de Adeba,
dijo que las personas que alquilan en el barrio de Belgrano
van a tener que pensar en comprar en Villa Lugano si toman
los nuevos créditos hipotecarios que ofrecen los bancos. "El
señor que alquila en Belgrano no puede comprar en Belgrano,
más o menos es un 0,6 por ciento del costo del alquiler
respecto del valor de la propiedad; y para amortizar un
crédito hay que pagar más de 1 por ciento, más los
intereses".
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EL BOOM DE LOS ALQUILERES
TEMPORARIOS
El cambio favorable generó una ola de turistas que trajo una
gran cantidad de visitantes a la Argentina. Muchos de ellos,
por comodidad o gusto, prefieren alquilar en forma
temporaria un departamento totalmente equipado en vez de
alojarse en un hotel Esto provocó una gran demanda
alquileres, dando lugar al Boom del ALQUILER TEMPORARIO. Así
nace una nueva oportunidad para las inmobiliarias y para
inversores locales.
Los turistas buscan departamentos en barrios bien cotizados
de la ciudad y alquilan los inmuebles por períodos que van
de una semana a seis meses.
También muchos estudiantes se asocian para alquilar en forma
temporaria, comúnmente son de centro América y si son cuatro
$ 2.000 en un departamento de 3 ambientes a ellos les
resulta barato.
Los departamentos cuentan con muebles, vajilla, ropa de
cama, teléfono, televisión por cable, reproductor de DVD y
servicio de Internet. El locatario tiene el confort de la
hotelería cuatro o cinco estrellas, pero con menor costo,
mayor intimidad y más libertad de movimientos.
Roma Propiedades ofrece algunas alternativas interesantes en
este mercado nuevo para los inmobiliarios, dentro de la zona
que esta delimitada por el cordón de BELGRANO que une el
Sanatorio Fleni, la Universidad Di Tella, y el Cenard.
Para más información:
www.romapropiedades.com
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Inquilinos
que pagan la fiesta ajena
Lo que los propietarios están haciendo con los alquileres es
arbitrario, ilegítimo, especulativo y abusivo, pero lo peor
de todo es que es exitoso. Radamés Marini, presidente de la
Unión Argentina de Inquilinos, es quien maldice por esa
realidad. En la Ciudad de Buenos Aires se está dando un
fenómeno muy particular: los precios de los alquileres son
cada vez más altos, los inquilinos se sienten asfixiados,
pero la demanda no para de crecer y la oferta se mantiene
limitada. Como el Estado no interviene en la materia, bajo
las reglas del mercado no hay solución posible para el
millón de personas que se encuentra en la posición más
débil. A pesar de que uno de cada tres porteños alquila, el
tema no está en la agenda pública, vuelve a mascullar
Radamés.
Un departamento de dos ambientes en Caballito, de 40 metros,
en condiciones aceptables y con expensas incluidas, se
ofrece en este momento a 800 pesos. En Palermo, uno en
iguales condiciones puede llegar a 1000. En Flores y
Almagro, a 650. A lo largo de 2005, los alquileres se
encarecieron 17,9 por ciento, 5,6 puntos por arriba del
Indice de Precios al Consumidor. Aumentaron más que los
alimentos (15,1) y la ropa (14,1), según los datos del Indec.
La perspectiva para 2006 es que los ajustes continúen al
ritmo de la inflación, a pesar de la resistencia de los
locatarios.
Los propietarios idearon distintas fórmulas para conseguir
que los inquilinos accedan a repactar los contratos antes de
su finalización. Algunas son legales y otras no. Entre las
primeras se cuentan dos cláusulas que habilitan la
indexación. Una de ellas establece un supuesto acuerdo de
partes para renegociar el monto del alquiler cada seis
meses. Dice textualmente: “Las partes aceptan renegociar el
valor locativo originalmente pactado luego de transcurridos
los primeros seis meses de vigencia de la relación
locativa”. Y aclara: “Para ello se considerará la media de
las ofertas que se publican en el diario Clarín o revista
especializada”.
Por si surgiera algún problema, la misma cláusula contempla
la solución, siempre en términos favorables para el locador.
“Para el caso de no arribarse a un acuerdo dentro de los 20
días corridos, las partes convienen en recurrir al Tribunal
Arbitral para Asuntos Inmobiliarios, con sede en la Cámara
Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades
Inmobiliarias.” Ese tribunal no depende de ningún organismo
estatal, sino que fue creado por la misma cámara que agrupa
a los dueños de inmuebles. Además de arrogarse el derecho de
actuar como jueces, el colmo es que “el costo (por la
intervención del tribunal) será compartido por las partes”.
La tarifa es de 300 pesos.
Noemí Caracciolo, presidenta de la Asociación de Inquilinos
de la República Argentina, advierte que cualquier cláusula
de indexación está prohibida por la ley de Emergencia
Económica, que el Congreso acaba de prorrogar un año más. Lo
mismo dice Pablo López, de la inmobiliaria Tizado, quien
comenta que frente a los reiterados fallos judiciales contra
los intentos de ajuste por esa vía, muchos propietarios
están recurriendo a otro tipo de contratos, con subas
escalonadas determinadas desde un principio. Según
Caracciolo, ese mecanismo es válido sólo si se fija de
entrada el monto total de los dos años de alquiler.
En cambio, Radamés señala que las cláusulas que facultan a
los locadores a desalojar a los inquilinos antes de la
finalización de los contratos en caso de no llegar a un
acuerdo de indexación también están prohibidas por ley. “Son
formas de presión que en muchos casos resultan efectivas,
porque la persona que alquila no tiene adónde ir y prefiere
negociar una suba para el inmueble que ocupa antes que salir
al mercado a buscar una nueva vivienda”, indica.
Una de las razones del aumento de la demanda es el alza
todavía mayor del precio de las propiedades. Para un amplio
sector de la población, la opción de compra quedó fuera de
su alcance, al no calificar para un crédito hipotecario por
el retraso salarial y la imposibilidad de cubrir la relación
cuota-ingreso. El mismo incremento de los inmuebles
determinó que para muchos dueños sea más negocio vender que
alquilar. Esta burbuja se constituyó por el boom
inmobiliario, que produce un arrastre sobre todo el mercado.
El problema es que la construcción de viviendas apunta a los
sectores de mayor poder adquisitivo, que pueden pagar cifras
muy altas en dólares por departamentos a estrenar.
Un fenómeno asociado al aumento de los alquileres es el
corrimiento de inquilinos hacia viviendas más chicas, aunque
sigan pagando lo mismo. Otros terminan volviendo a las casas
de familiares, según cuenta Caracciolo, quien está en
contacto diario con esa realidad. “El 2005 estuvo signado
por un crecimiento sostenido de la construcción y el número
de compraventas”, destaca la consultora Reporte
Inmobiliario. “Palermo lidera la superficie de proyectos
para vivienda multifamiliar nueva, seguido por Puerto
Madero, Villa Urquiza y Caballito”, agrega. Los inquilinos
también pagan la fiesta, aunque la miren de afuera.
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LA DEMANDA PARA CONSTRUIR EDIFICIOS IMPULSA LA DEMOLICION DE VIVIENDAS PARTICULARES
La Ciudad crece en altura, pero pierde casas en los barrios
Un chalecito al lado del otro. Casas bajas, pocos negocios, callecitas tranquilas... A Buenos Aires cada vez le quedan menos cuadras así. Año tras año, la Ciudad suma más edificios y se queda con menos casas. Teniendo en cuenta los metros cuadrados, en lo que va de 2005 sólo el 5% de los permisos solicitados al Gobierno porteño para construcciones y ampliaciones correspondieron a viviendas unifamiliares. El porcentaje no para de caer: en 2004 fue del 6,6% y en 1990, 24,1%.
En contrapartida, cada vez se piden más permisos para obras en altura, que este año suman el 95% de los metros cuadrados de obras nuevas y ampliaciones (ver En números). Los edificios se acomodan casi con escuadra en los barrios en los que el Código de Planeamiento Urbano permite proyectos de varios pisos.
Para José Rozados, de la consultora Reporteinmobiliario.com, la demanda de lugar para construir edificios es lo que marca la tendencia: "Los terrenos cuestan cada vez más caros y a nadie le conviene construir una casa en Capital. La costumbre, alguna vez típica de la clase media porteña, ahora se trasladó a los countries, barrios privados y ciertas localidades del Conurbano".
La consultora realizó un relevamiento comparando los permisos de obra de un lado y del otro de la General Paz y la diferencia es notable. "Durante 2004 fueron solicitados 190 autorizaciones para la construcción de viviendas unifamiliares en Capital. Sólo en Pilar el promedio anual es de 1.000", agrega Rozados.
Y los operadores de countries confirman el dato. "La mayoría de nuestros compradores son vecinos de Belgrano y Barrio Norte. Los números no les cierran para dar el salto de un departamento a una casa dentro de Capital, pero sí para levantar una casa desde cero en un emprendimiento cerrado", explica Carlos Domínguez, del Grupo Farallón, un holding que ya desarrolló varios countries en el GBA y que tiene una división dedicada a la construcción de casas llave en mano.
En la otra punta de la demanda, las inmobiliarias de Capital tienen inconvenientes para conseguir terrenos. Ante la escasez de lotes libres, los constructores terminan tirando abajo casas para hacer el pozo de un edificio.
"Pasa mucho en Caballito, Palermo, Núñez y Villa Urquiza, donde todavía quedan casas chorizo o chalés antiguos con terrenos amplios. Y empuja la cantidad de edificios", explica Rodrigo Saldaña, de Toselli y Fuentes. La inmobiliaria tiene unos 20 edificios en venta en esos barrios.
Los brokers cuentan casos en los que los mismos constructores les tocan el timbre a los vecinos para hacerles ofertas irresistibles por sus propiedades. Las más buscadas son las de mayor frente (como mínimo 10 metros), que garantizan la construcción de proyectos más grandes.
"En la jerga les llamamos 'huecos' —explica Carlos D'Odorico, de la inmobiliaria homónima— Cuando aparece uno no hay tiempo ni de publicar el aviso por la demanda que hay. Obviamente, eso lleva los precios para arriba y los dueños terminan pidiendo lo que no vale la propiedad".
Muchas veces, las casas que se derrumban para hacer edificios se encuentran en buen estado. En algunos casos, además, vieron pasar la historia del barrio (ver recuadro). La clave para su supervivencia es el Factor de Ocupación Total (FOT), un número que establece el Código de Planeamiento Urbano y determina hasta qué altura se puede construir.
Este índice varía de cuadra en cuadra, incluso en un mismo barrio. Los más altos (de cuatro para arriba) son los que permiten edificios. El FOT, además, determina el valor de los terrenos. Las inmobiliarias calculan el precio de venta multiplicando la superficie de los lotes por el FOT. La cuenta da la cantidad de metros edificables. Hoy en día, ninguna casa para demoler baja de US$ 150 el metro edificable. Así, un terreno de 10 por 30 metros puede llegar a costar US$ 180.000. Una oferta muchas veces difícil de rechazar y que ya le está cambiando la cara a la Ciudad.
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