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Mediación aplicada a edificios en Propiedad
Horizontal
Desde tiempos inmemorables desde el grupo más
pequeño allá perdido en la historia de los tiempos
como en las sociedades modernas más organizadas, los
seres humanos al vivir en contacto con otros
inevitablemente se producen fricciones, diferentes
posturas de ideas, y por qué no la defensa acérrima
de lo que creemos que es la verdad.-
Para solucionar las distintas diferencias se fueron
creando mecanismos desde los más simples, como por
ejemplo en algunas tribus de indios donde el más
anciano presidía un consejo y que éste solucionaba
el problema que le era traído, hasta las más
complejos compuestos por el aparato creado por los
estados para impartir justicia.-
Con el correr de los tiempos hemos perdido la
capacidad de diálogo y negociación pues ante el
menor problema recurrimos a la justicia considerando
el único método para encontrar una solución
satisfactoria.
Antiguamente teníamos una valiosa capacidad de
solucionar nuestros diferendos sin recurrir a
terceros, pero diversos factores fueron
contribuyendo para disminuirla, el abandono
paulatino de las personas que vivían en pequeñas
comunidades para comenzar a vivir en grandes
concentraciones y grandes urbes y la implantación
por parte del estado de figuras de autoridad, con el
objeto de dirigir y regular las grandes masas y sus
conflictos.-
Ahora, la gente entra en discordia más que antes y
de forma más cruel y violenta. El individualismo y
la insensibilidad que generan los valores que
imperan en nuestras sociedades actuales hacen que
las personas sean menos comprensivas, solidarias y
cooperativas con aquellos con los que convivimos.
Y en tema de convivencia nada más adecuado que un
edificio de propiedad horizontal para poder
demostrar la herramienta valiosísima que nos entrega
la mediación para solucionarlos.-
pueden resolver conflictos a través de la mediación
aplicables a casos de consorcios,
Es importante poder reflexionar que en un consorcio
los integrantes que lo componen son seres humanos
que conviven entre sí, separados a veces tan solo
por un pocos metros, que dentro de sus propios
departamentos éstos conviven con su familia
existiendo también conflictos, quizás no resueltos,
que a su vez el vivir dentro de una comunidad
consorcial hace que de por sí algunos derechos se
vean limitados, compartidos , cedidos o
sencillamente eliminados, lo que produce roces e
intolerancia.-
Indudablemente en estas circunstancias detalladas
los copropietarios pueden presentar diferencias
entre ellos y la generación de conflictos al
relacionarse es normal debido a la diversidad de
intereses que se ponen en juego, pero lo paradójico
es que no sepan gestionarlos y necesiten de diversas
figuras de autoridad para hacerlo, esto no habla muy
a favor de nuestra capacidad de negociación, y de la
capacidad de relacionarnos con otros seres humanos.
William Ury al respecto dice:”lo que caracteriza el
grado de civilización de una sociedad no es la mayor
o menor conflictividad de sus integrantes , sino el
modo en que sus conflictos se solucionan”.-
Estamos inmersos en una sociedad que está más
preparada para confrontar, para litigar, para acusar
que para encontrar soluciones. Años de represión y
autoritarismo y la joven democracia que hemos
conseguido, nos han dejado unas raíces difíciles de
cercenar, ante cualquier controversia echamos a mano
de los más conocido, una saga de cartas documento
con palabras hirientes, una confrontación, un cambio
de ideas poco amigables y la sensación que existe
una vía que nos lleva irremediablemente a un
juicio.-
También muchos factores que intervienen en el
conflicto ayudan para que el mismo no tenga
solución, la ignorancia de las partes de otros
métodos para resolver problemas , la idea que cuánto
más tarde en solucionarse mayor será nuestra
ganancia.-
Un gran porcentaje de los habitantes de la ciudad de
Buenos Aires, vive en consorcios de propiedad
Horizontal, son pocos los que por diversas razones,
viven en casas, o los más pobres, que cada vez hay
más, viven en condiciones miserables y que no pueden
ni siquiera tener idea de cómo resolver conflictos,
pues se encuentran abocados a los menesteres de la
propia supervivencia.-
Los edificios no son estructuras homogéneas con
copropietarios que provienen todos de la misma
cultura, la misma educación y un mismo origen. Muy
por el contrario, a raíz de las migraciones que se
están efectuando durante estos últimos años, cada
vez más, se está comenzando a ver las diferentes
personas de distintos estratos sociales, de
diferentes países, que comienzan a poblar estos
edificios de propiedad horizontal.-
Lógicamente existen entre ellos diferencias tanto
desde el punto de vista social como desde el punto
de vista patrimonial.-
Aún teniendo en los edificios personas con
idiosincrasias parecidas los conflictos existen
porque son inherentes a lo humano. Y como fuimos
perdiendo la capacidad para hablar y negociar, ante
el menor escollo, la única posible vía de solución
es un juicio.-
Los conflictos que se plantean en un edificio de
propiedad horizontal son de orígenes diversos:
personas que dejan cerrados sus departamentos y no
permiten la entrada a los plomeros para su
reparación, inundaciones de sótanos, ruidos
,molestos, ladridos de perros, el incumplimiento del
reglamento de copropiedad, expensas atrasadas,
utilización de espacios comunes como propios,
construcciones clandestinas etc..
En los consorcios hay situaciones que merecen un
estudio importante e integral y no se pueden dar el
lujo de dilatarlo en el tiempo, pues esto los podría
llevar a una situación más desventajosa o de mayores
perdidas, pero tiene una nula entidad económica y en
la mayoría de los casos no se resuelven pero impiden
una convivencia pacífica en el mismo.-
El trabajo del mediador en tema de conflictos
consorciales, tiene varias facetas, pues el
conflicto no se deja en la sala de mediación y se
retoma en la próxima entrevista, sino que el mismo
se lleva al consorcio, convive con los vecinos, sube
y baja en el ascensor y se dialoga en los pasillos.-
El mediador debe hacer que la mediación funcione,
que las partes se sienten a conversar y que por los
medios con que se cuenta ambas partes lleguen a un
acuerdo,
Debo destacar la importancia de resolver un
conflicto que se genera en un consorcio en una
instancia mediadora y no en la justicia, las partes,
por la particular mecánica, son escuchados por el
mediador y por la otra parte, lo que digan en las
sesiones son confidenciales, o sea se sienten en una
absoluta libertad para hablar, sin ningún tipo de
censuras, lo dicho no podrá ser utilizado en juicio,
además de requerirse podrá solicitar entrevistas a
solas con el mediador, no se encuentran presionados
para negociar nada que no quieran, son las partes
las que hablan de sus necesidades, preocupaciones y
deseos, se sienten en todo momento participantes y
gestores del propio cambio. Se realizan las sesiones
en un espacio agradable, con buena comunicación y
predisposición y con el tiempo justo para madurar
cada logro obtenido, además la mayoría de las veces
las partes en pugna son vecinos del mismo piso que
se encuentran a diario.-
Si luego de todo este proceso logran cerrar un
acuerdo ambas partes se irán con la íntima
convicción que ambos han ganado, en forma personal y
como integrantes de la comunidad consorcial.-
Algunas consideraciones de la importancia de la
mediación en propiedad horizontal
De mi experiencia cotidiana, como mediadora y
árbitro en propiedad horizontal, la convivencia
dentro del régimen de propiedad horizontal siempre
ha traído dificultades, creadas o verdaderas, allí
no radica el problema. Sino en la incapacidad de
poder enfrentarlos de una forma eficaz, rápida y con
mayor beneficio, sea en tiempo y en dinero.-
La razón de ser de esta incapacidad, está radicada
en la desconfianza en las instituciones encargadas
de brindar estas soluciones, cuyo desprestigio
aumenta en la misma proporción que se produce el
crecimiento de las controversias.-
Es que nuestra incapacidad cultural para la
resolución de los conflictos proviene de su ausencia
en nuestra educación y subsiste tanto para nosotros,
que vivimos con esa limitación, como para los
individuos que desempeñan esta actividad específica
dentro de las instituciones encargadas de resolver
conflictos y así unos y otros vemos como,
generalmente es el tiempo que a través del olvido,
pone fin a ciertas antinomias o pugnas pasando a ser
el más sabio solucionador de conflictos.-
Pero existe otra óptica , es algo así como emprender
un viaje por mar hacia el continente que no se ve,
pero que proponemos llegar confiando en nuestra
tarea creativa.-
La aplicación de la mediación en la propiedad
horizontal es una manera de liberar del brazo del
estado del poder actuar sobre los ciudadanos, lo que
implica un cambio en la forma de mirar los litigios.
Todo esto es una respuesta que puede considerarse
educativa, en la medida que se enseña a las personas
que pueden hallar por sí mismas las vías que
necesitan y reclaman.-
Vivir en propiedad horizontal se ha convertido en
los últimos 10 años en una empresa temeraria. Con
muchas ilusiones y mucho esfuerzo las personas
eligen una determinada propiedad para comprar donde
será el asiento de su nuevo hogar y el de sus hijos,
totalmente ajenos a los vecinos que le tocarán en
suerte. Aquí aparece el primer problema , se compra
el departamento y por adhesión a todos los demás
integrantes, que además de los propietarios, de yapa
incluimos al encargado, que es todo un tema
conflictivo.-
Ignorantes de la ley 13.512 que rige, desde el año
1948 sin ninguna modificación, los destinos de los
consorcios sin haber leído el reglamento de
copropiedad , que es ley para las partes, comienzan
un sinnúmeros de desajustes, interpretaciones ,
abusos de derechos, avances sobre la propiedad
común, transgresiones al reglamento, incumplimientos
del mismo, inasistencia a las asambleas tornando
imposible la decisión sobre temas consorciales etc.
Amén de la particular problemática que existe
referida al administrador del consorcio , todo un
tema para otro artículo.-
Toda esta sucinta descripción se maneja
permanentemente en la vida consorcial, no hay
propiedad horizontal que alguna vez no haya tenido
que recurrir a un experto para que interprete alguna
cláusula del reglamento ya que nunca los
propietarios se ponen de acuerdo cuando un caño debe
ser reparado en forma particular y cuando abonado
por toda la comunidad.
Esta ley además de haber ayudado a descomprimir los
tribunales trajo a las comunidades consorciales una
herramienta de invalorable ayuda, ya que problemas
que necesitaban años para obtener una sentencia en
pocas sesiones se puede arribar a un acuerdo de un
muy alto cumplimiento.-
Después de 10 años de la sanción de la ley de
mediación la misma es muy conocida en el ambiente de
las comunidades consorciales y aún en caso que la
ley no exige cumplir con la instancia mediatoria,
tanto propietarios reunidos en asamblea como los
propios administradores recurren a un mediador, sea
público, privado o comunitario para buscar una
solución. Tal es el caso de la ejecución de expensas
que se encuentra excluída de la ley.-
A modo de ejemplo para clarificar el panorama y
tomar conciencia del increíble adelanto que trajo
aparejado la sanción de la ley es en qué casos se
aplica:
Conflictos
Entre vecinos
Entre un propietario y otro propietario
Entre un propietario y el administrador
Entre el administrador y un proveedor
Entre administrador y encargado
Ruidos molestos producidos por: Copropietarios,
locatarios y mascotas
Incumplimientos de Reglamento de Copropiedad
Y Reglamentos internos
Incumplimiento de contratos con proveedores
Incorrecta utilización de espacios comunes
Construcciones clandestinas
Casos de humedad
Medianería
Daños y perjuicios : dentro del consorcio y con
edificios linderos
Conflictos de medianería
Filtraciones de acústica y luminotecnia
Vicios de construcción
Cobro de honorarios en lo relativo a la construcción
Moras de expensas
Conflictos entre vecinos por el mantenimiento Yuso
de los espacios verdes
Conflictos por carteles, marquesinas y toldos en la
vía pública
Obras sin permiso
Normas de convivencia
Homologación de convenios
Rescisión de contratos , comodato, locaciones
urbanas y comerciales
Huelgan los comentarios, todos los que vivimos en
propiedad horizontal y en las grandes ciudades como
Buenos Aires, Córdoba Capital, Rosario, y Mendoza
hemos soportado y vivido alguna de estas
vicisitudes.-
También muy arraigada en la comunidad consorcial es
el recurrir al servicio que prestan los centros de
gestión y Participación , establecidos en distintos
barrios de la Ciudad de Buenos Aires, a través de la
mediación comunitaria. Gratuita y abierta a toda la
comunidad. Es de destacar dos artículos rescatados
del diario Clarín El primero que en su edición del
sábado 31/5/03 establece que “Más gente resuelve sus
problemas de consorcio con un mediador. El 41,5% de
las mediaciones gratuitas que se realizan en la
Capital corresponden a conflictos en edificios. Allí
vecinos y administradores discuten quién debe pagar
un arreglo y cómo se cobran expensas…Falta de
claridad en la liquidación de las expensas,
filtraciones que nadie repara y vecinos que se
pelean con los administradores para ver quién paga
un arreglo. En Buenos Aires abundan las disputas
cotidianas en los edificios. Así lo demuestran los
datos del programa de Mediación Comunitaria del
gobierno porteño: la mayoría de las mediaciones se
deben a conflictos de consorcio. En lo que va del
año en los 16 Centros de gestión y Participación (CGP)
de la ciudad se hicieron 1233 mediaciones en el
41,5% de los casos se ventilaron problemas con los
administradores, el cobro de expensas y la
convivencia de propietarios….Antes de la crisis,
copropietarios y administradores consultaban a los
abogados. Pero ahora el emprobrecimiento de la clase
media y la gratuidad del servicio de mediación
produjeron un notable incremento de este tipo de
casos. Cuando los conflictos se resuelven, los
propios vecinos son los mejores portavoces de una
alternativa, rápida, eficaz y gratuita, dice Alicia
Caruso coordinadora del programa de Mediación…”
Edición Martes 18/1/05 “La mediación, una buena
salida para los conflictos vecinales.. El año pasado
se solucionó casi el 80% de los casos que se
recibieron en los CGP porteños. …El servicio es
gratuito y evita un juicio….Se remarca en el
Programa de mediación que ya resolvió 10.000
conflictos desde su creación, en el año 2000. En la
estadística no faltan las peleas por la medianera,
ruidos y olores molestos, tenencia de animales.
Problemas entre inquilinos y propietarios…”
Además de la mediación comunitaria los problemas de
la comunidad consorcial también se resuelven en
ámbitos dedicados exclusivamente a la actividad del
sector, como Cámaras, Uniones y Fundaciones de
administradores, que dentro de sus programas de
capacitación siempre incluyen una materia de
negociación y mediación y cuentan con mediadores
especializados en la temática.-
Concluyendo ,la mediación aplicada en los conflictos
derivados de la propiedad horizontal, es eficaz,
rápida, recompone relaciones entre todos los
involucrados y tiene un relativo bajo costo muy
apreciado en esta época por el magro patrimonio de
los consorcios, que se ve afectado por los contínuos
aumentos de todos los rubros que componen las
expensas.-
Resolver conflictos de la manera indicada realiza un
aporte fundamental para comenzar a cambiar la
mentalidad que solo un juicio puede poner fin a un
litigio.-
Dra. Diana Claudia Sevitz, abogada, mediadora
espcializada en P.H, árbitro sectorial nro. 66 de
los Tribunales Arbitrales de Consumo dsevitz@velocom.com.-
Fuentes consultadas : ley 24.573
Acland Andrew Floyer. Cómo utilizar la mediación
para resolver conflictos en las organizaciones-
Buenos Aires, Paidos Empresa.
Alvarez Gladis y Highton Elena. Mediación par
resolver conflictos . Buenos Aires, Ad Hoc
Diario La Nación, Avanza la mediación comunitaria
Tort Miguel, El futuro de los servicios de mediación
comunitaria
Bodnar Pablo, Manual de mediación y negociación en
Propiedad Horizontal, Ed. La Cañada
La mediación llega en auxilio de los Consorcistas.
Jiménez Rafael La Nación 29/3/97
Conferencia Mediación una herramienta útil para
solucionar conflictos en los consorcios (expositor
Diana C. Sevitz 18/4/01 auditorio Sistemas
administrativos)
Mejor… cierre la mediación. Francetio Ada Lucía.
Mediadora y Docente en negociación
El arte de dirimir conflictos barriales ( La Nación
3/11/97 Terán Marta García)
Ventaja de la mediación privada. Revista de la
Fundación reunión de Administradores . Diciembre de
1998, Diana C. Sevitz
Este artículo ha sido publicado en la revista de
Doctrina judicial de La Ley del 22/2/06
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