ESTUDIO JURIDICO Y CENTRO DE MEDIACIÓN Y ARBITRAJE
SEVITZ & ASOC.

Mediación aplicada a edificios en Propiedad Horizontal

Desde tiempos inmemorables desde el grupo más pequeño allá perdido en la historia de los tiempos como en las sociedades modernas más organizadas, los seres humanos al vivir en contacto con otros inevitablemente se producen fricciones, diferentes posturas de ideas, y por qué no la defensa acérrima de lo que creemos que es la verdad.-
Para solucionar las distintas diferencias se fueron creando mecanismos desde los más simples, como por ejemplo en algunas tribus de indios donde el más anciano presidía un consejo y que éste solucionaba el problema que le era traído, hasta las más complejos compuestos por el aparato creado por los estados para impartir justicia.-
Con el correr de los tiempos hemos perdido la capacidad de diálogo y negociación pues ante el menor problema recurrimos a la justicia considerando el único método para encontrar una solución satisfactoria.
Antiguamente teníamos una valiosa capacidad de solucionar nuestros diferendos sin recurrir a terceros, pero diversos factores fueron contribuyendo para disminuirla, el abandono paulatino de las personas que vivían en pequeñas comunidades para comenzar a vivir en grandes concentraciones y grandes urbes y la implantación por parte del estado de figuras de autoridad, con el objeto de dirigir y regular las grandes masas y sus conflictos.-
Ahora, la gente entra en discordia más que antes y de forma más cruel y violenta. El individualismo y la insensibilidad que generan los valores que imperan en nuestras sociedades actuales hacen que las personas sean menos comprensivas, solidarias y cooperativas con aquellos con los que convivimos.
Y en tema de convivencia nada más adecuado que un edificio de propiedad horizontal para poder demostrar la herramienta valiosísima que nos entrega la mediación para solucionarlos.-
pueden resolver conflictos a través de la mediación aplicables a casos de consorcios,
Es importante poder reflexionar que en un consorcio los integrantes que lo componen son seres humanos que conviven entre sí, separados a veces tan solo por un pocos metros, que dentro de sus propios departamentos éstos conviven con su familia existiendo también conflictos, quizás no resueltos, que a su vez el vivir dentro de una comunidad consorcial hace que de por sí algunos derechos se vean limitados, compartidos , cedidos o sencillamente eliminados, lo que produce roces e intolerancia.-
Indudablemente en estas circunstancias detalladas los copropietarios pueden presentar diferencias entre ellos y la generación de conflictos al relacionarse es normal debido a la diversidad de intereses que se ponen en juego, pero lo paradójico es que no sepan gestionarlos y necesiten de diversas figuras de autoridad para hacerlo, esto no habla muy a favor de nuestra capacidad de negociación, y de la capacidad de relacionarnos con otros seres humanos. William Ury al respecto dice:”lo que caracteriza el grado de civilización de una sociedad no es la mayor o menor conflictividad de sus integrantes , sino el modo en que sus conflictos se solucionan”.-
Estamos inmersos en una sociedad que está más preparada para confrontar, para litigar, para acusar que para encontrar soluciones. Años de represión y autoritarismo y la joven democracia que hemos conseguido, nos han dejado unas raíces difíciles de cercenar, ante cualquier controversia echamos a mano de los más conocido, una saga de cartas documento con palabras hirientes, una confrontación, un cambio de ideas poco amigables y la sensación que existe una vía que nos lleva irremediablemente a un juicio.-
También muchos factores que intervienen en el conflicto ayudan para que el mismo no tenga solución, la ignorancia de las partes de otros métodos para resolver problemas , la idea que cuánto más tarde en solucionarse mayor será nuestra ganancia.-
Un gran porcentaje de los habitantes de la ciudad de Buenos Aires, vive en consorcios de propiedad Horizontal, son pocos los que por diversas razones, viven en casas, o los más pobres, que cada vez hay más, viven en condiciones miserables y que no pueden ni siquiera tener idea de cómo resolver conflictos, pues se encuentran abocados a los menesteres de la propia supervivencia.-
Los edificios no son estructuras homogéneas con copropietarios que provienen todos de la misma cultura, la misma educación y un mismo origen. Muy por el contrario, a raíz de las migraciones que se están efectuando durante estos últimos años, cada vez más, se está comenzando a ver las diferentes personas de distintos estratos sociales, de diferentes países, que comienzan a poblar estos edificios de propiedad horizontal.-
Lógicamente existen entre ellos diferencias tanto desde el punto de vista social como desde el punto de vista patrimonial.-
Aún teniendo en los edificios personas con idiosincrasias parecidas los conflictos existen porque son inherentes a lo humano. Y como fuimos perdiendo la capacidad para hablar y negociar, ante el menor escollo, la única posible vía de solución es un juicio.-
Los conflictos que se plantean en un edificio de propiedad horizontal son de orígenes diversos: personas que dejan cerrados sus departamentos y no permiten la entrada a los plomeros para su reparación, inundaciones de sótanos, ruidos ,molestos, ladridos de perros, el incumplimiento del reglamento de copropiedad, expensas atrasadas, utilización de espacios comunes como propios, construcciones clandestinas etc..
En los consorcios hay situaciones que merecen un estudio importante e integral y no se pueden dar el lujo de dilatarlo en el tiempo, pues esto los podría llevar a una situación más desventajosa o de mayores perdidas, pero tiene una nula entidad económica y en la mayoría de los casos no se resuelven pero impiden una convivencia pacífica en el mismo.-
El trabajo del mediador en tema de conflictos consorciales, tiene varias facetas, pues el conflicto no se deja en la sala de mediación y se retoma en la próxima entrevista, sino que el mismo se lleva al consorcio, convive con los vecinos, sube y baja en el ascensor y se dialoga en los pasillos.-
El mediador debe hacer que la mediación funcione, que las partes se sienten a conversar y que por los medios con que se cuenta ambas partes lleguen a un acuerdo,
Debo destacar la importancia de resolver un conflicto que se genera en un consorcio en una instancia mediadora y no en la justicia, las partes, por la particular mecánica, son escuchados por el mediador y por la otra parte, lo que digan en las sesiones son confidenciales, o sea se sienten en una absoluta libertad para hablar, sin ningún tipo de censuras, lo dicho no podrá ser utilizado en juicio, además de requerirse podrá solicitar entrevistas a solas con el mediador, no se encuentran presionados para negociar nada que no quieran, son las partes las que hablan de sus necesidades, preocupaciones y deseos, se sienten en todo momento participantes y gestores del propio cambio. Se realizan las sesiones en un espacio agradable, con buena comunicación y predisposición y con el tiempo justo para madurar cada logro obtenido, además la mayoría de las veces las partes en pugna son vecinos del mismo piso que se encuentran a diario.-
Si luego de todo este proceso logran cerrar un acuerdo ambas partes se irán con la íntima convicción que ambos han ganado, en forma personal y como integrantes de la comunidad consorcial.-

Algunas consideraciones de la importancia de la mediación en propiedad horizontal

De mi experiencia cotidiana, como mediadora y árbitro en propiedad horizontal, la convivencia dentro del régimen de propiedad horizontal siempre ha traído dificultades, creadas o verdaderas, allí no radica el problema. Sino en la incapacidad de poder enfrentarlos de una forma eficaz, rápida y con mayor beneficio, sea en tiempo y en dinero.-
La razón de ser de esta incapacidad, está radicada en la desconfianza en las instituciones encargadas de brindar estas soluciones, cuyo desprestigio aumenta en la misma proporción que se produce el crecimiento de las controversias.-
Es que nuestra incapacidad cultural para la resolución de los conflictos proviene de su ausencia en nuestra educación y subsiste tanto para nosotros, que vivimos con esa limitación, como para los individuos que desempeñan esta actividad específica dentro de las instituciones encargadas de resolver conflictos y así unos y otros vemos como, generalmente es el tiempo que a través del olvido, pone fin a ciertas antinomias o pugnas pasando a ser el más sabio solucionador de conflictos.-
Pero existe otra óptica , es algo así como emprender un viaje por mar hacia el continente que no se ve, pero que proponemos llegar confiando en nuestra tarea creativa.-
La aplicación de la mediación en la propiedad horizontal es una manera de liberar del brazo del estado del poder actuar sobre los ciudadanos, lo que implica un cambio en la forma de mirar los litigios. Todo esto es una respuesta que puede considerarse educativa, en la medida que se enseña a las personas que pueden hallar por sí mismas las vías que necesitan y reclaman.-


Vivir en propiedad horizontal se ha convertido en los últimos 10 años en una empresa temeraria. Con muchas ilusiones y mucho esfuerzo las personas eligen una determinada propiedad para comprar donde será el asiento de su nuevo hogar y el de sus hijos, totalmente ajenos a los vecinos que le tocarán en suerte. Aquí aparece el primer problema , se compra el departamento y por adhesión a todos los demás integrantes, que además de los propietarios, de yapa incluimos al encargado, que es todo un tema conflictivo.-
Ignorantes de la ley 13.512 que rige, desde el año 1948 sin ninguna modificación, los destinos de los consorcios sin haber leído el reglamento de copropiedad , que es ley para las partes, comienzan un sinnúmeros de desajustes, interpretaciones , abusos de derechos, avances sobre la propiedad común, transgresiones al reglamento, incumplimientos del mismo, inasistencia a las asambleas tornando imposible la decisión sobre temas consorciales etc. Amén de la particular problemática que existe referida al administrador del consorcio , todo un tema para otro artículo.-
Toda esta sucinta descripción se maneja permanentemente en la vida consorcial, no hay propiedad horizontal que alguna vez no haya tenido que recurrir a un experto para que interprete alguna cláusula del reglamento ya que nunca los propietarios se ponen de acuerdo cuando un caño debe ser reparado en forma particular y cuando abonado por toda la comunidad.
Esta ley además de haber ayudado a descomprimir los tribunales trajo a las comunidades consorciales una herramienta de invalorable ayuda, ya que problemas que necesitaban años para obtener una sentencia en pocas sesiones se puede arribar a un acuerdo de un muy alto cumplimiento.-
Después de 10 años de la sanción de la ley de mediación la misma es muy conocida en el ambiente de las comunidades consorciales y aún en caso que la ley no exige cumplir con la instancia mediatoria, tanto propietarios reunidos en asamblea como los propios administradores recurren a un mediador, sea público, privado o comunitario para buscar una solución. Tal es el caso de la ejecución de expensas que se encuentra excluída de la ley.-
A modo de ejemplo para clarificar el panorama y tomar conciencia del increíble adelanto que trajo aparejado la sanción de la ley es en qué casos se aplica:
Conflictos

Entre vecinos
Entre un propietario y otro propietario
Entre un propietario y el administrador
Entre el administrador y un proveedor
Entre administrador y encargado
Ruidos molestos producidos por: Copropietarios, locatarios y mascotas
Incumplimientos de Reglamento de Copropiedad
Y Reglamentos internos
Incumplimiento de contratos con proveedores
Incorrecta utilización de espacios comunes
Construcciones clandestinas
Casos de humedad
Medianería
Daños y perjuicios : dentro del consorcio y con edificios linderos
Conflictos de medianería
Filtraciones de acústica y luminotecnia
Vicios de construcción
Cobro de honorarios en lo relativo a la construcción
Moras de expensas
Conflictos entre vecinos por el mantenimiento Yuso de los espacios verdes
Conflictos por carteles, marquesinas y toldos en la vía pública
Obras sin permiso
Normas de convivencia
Homologación de convenios
Rescisión de contratos , comodato, locaciones urbanas y comerciales

Huelgan los comentarios, todos los que vivimos en propiedad horizontal y en las grandes ciudades como Buenos Aires, Córdoba Capital, Rosario, y Mendoza hemos soportado y vivido alguna de estas vicisitudes.-
También muy arraigada en la comunidad consorcial es el recurrir al servicio que prestan los centros de gestión y Participación , establecidos en distintos barrios de la Ciudad de Buenos Aires, a través de la mediación comunitaria. Gratuita y abierta a toda la comunidad. Es de destacar dos artículos rescatados del diario Clarín El primero que en su edición del sábado 31/5/03 establece que “Más gente resuelve sus problemas de consorcio con un mediador. El 41,5% de las mediaciones gratuitas que se realizan en la Capital corresponden a conflictos en edificios. Allí vecinos y administradores discuten quién debe pagar un arreglo y cómo se cobran expensas…Falta de claridad en la liquidación de las expensas, filtraciones que nadie repara y vecinos que se pelean con los administradores para ver quién paga un arreglo. En Buenos Aires abundan las disputas cotidianas en los edificios. Así lo demuestran los datos del programa de Mediación Comunitaria del gobierno porteño: la mayoría de las mediaciones se deben a conflictos de consorcio. En lo que va del año en los 16 Centros de gestión y Participación (CGP) de la ciudad se hicieron 1233 mediaciones en el 41,5% de los casos se ventilaron problemas con los administradores, el cobro de expensas y la convivencia de propietarios….Antes de la crisis, copropietarios y administradores consultaban a los abogados. Pero ahora el emprobrecimiento de la clase media y la gratuidad del servicio de mediación produjeron un notable incremento de este tipo de casos. Cuando los conflictos se resuelven, los propios vecinos son los mejores portavoces de una alternativa, rápida, eficaz y gratuita, dice Alicia Caruso coordinadora del programa de Mediación…”
Edición Martes 18/1/05 “La mediación, una buena salida para los conflictos vecinales.. El año pasado se solucionó casi el 80% de los casos que se recibieron en los CGP porteños. …El servicio es gratuito y evita un juicio….Se remarca en el Programa de mediación que ya resolvió 10.000 conflictos desde su creación, en el año 2000. En la estadística no faltan las peleas por la medianera, ruidos y olores molestos, tenencia de animales. Problemas entre inquilinos y propietarios…”
Además de la mediación comunitaria los problemas de la comunidad consorcial también se resuelven en ámbitos dedicados exclusivamente a la actividad del sector, como Cámaras, Uniones y Fundaciones de administradores, que dentro de sus programas de capacitación siempre incluyen una materia de negociación y mediación y cuentan con mediadores especializados en la temática.-
Concluyendo ,la mediación aplicada en los conflictos derivados de la propiedad horizontal, es eficaz, rápida, recompone relaciones entre todos los involucrados y tiene un relativo bajo costo muy apreciado en esta época por el magro patrimonio de los consorcios, que se ve afectado por los contínuos aumentos de todos los rubros que componen las expensas.-
Resolver conflictos de la manera indicada realiza un aporte fundamental para comenzar a cambiar la mentalidad que solo un juicio puede poner fin a un litigio.-

Dra. Diana Claudia Sevitz, abogada, mediadora espcializada en P.H, árbitro sectorial nro. 66 de los Tribunales Arbitrales de Consumo dsevitz@velocom.com.-


Fuentes consultadas : ley 24.573
Acland Andrew Floyer. Cómo utilizar la mediación para resolver conflictos en las organizaciones- Buenos Aires, Paidos Empresa.
Alvarez Gladis y Highton Elena. Mediación par resolver conflictos . Buenos Aires, Ad Hoc
Diario La Nación, Avanza la mediación comunitaria
Tort Miguel, El futuro de los servicios de mediación comunitaria
Bodnar Pablo, Manual de mediación y negociación en Propiedad Horizontal, Ed. La Cañada
La mediación llega en auxilio de los Consorcistas. Jiménez Rafael La Nación 29/3/97
Conferencia Mediación una herramienta útil para solucionar conflictos en los consorcios (expositor Diana C. Sevitz 18/4/01 auditorio Sistemas administrativos)
Mejor… cierre la mediación. Francetio Ada Lucía. Mediadora y Docente en negociación
El arte de dirimir conflictos barriales ( La Nación 3/11/97 Terán Marta García)
Ventaja de la mediación privada. Revista de la Fundación reunión de Administradores . Diciembre de 1998, Diana C. Sevitz

Este artículo ha sido publicado en la revista de Doctrina judicial de La Ley del 22/2/06

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