En la esquina de Av. de Los Incas y Zuberbühler había una estación de servicio Shell sobre un lote de 900 m2. Sin que se hiciera la consulta al Consejo Consultivo Comunal 13 (CCC 13) que exige la zonificación U28, en el año 2017 el GCBA aprobó un proyecto que implicaba la transformación de la estación de servicio en un edificio de viviendas con locales en planta baja y dos subsuelos de cocheras. Como la construcción existente superaba la superficie edificable de la parcela y la altura máxima permitida, la idea parecía buena: podían reformar el edificio y obtener más metros cuadrados de vivienda que haciendo un edificio nuevo. Pero claro, el desarrollador se encontró con que la altura de los pisos de cocheras existentes no le servía, como tampoco la doble altura de la planta baja sobre los surtidores. Es que transformar un edificio de cocheras en viviendas no debe ser fácil.
Así es que el propietario decidió demoler completamente el edificio y construir otro sobre la silueta del anterior. Es decir, hacer un edificio nuevo en violación a la normativa actual con el argumento de que ahí ya había un edificio que hoy no podría construirse. Eso no está permitido en nuestro código urbanístico: los edificios construidos pueden conservarse aún cuando cambie la normativa para ese lote, pero una vez que se demuele, la nueva construcción debe hacerse respetando la legislación vigente. Parece una verdad de Perogrullo; pero no obstante ello el GCBA aprobó este proyecto que consiste en demoler un edificio existente y construir uno nuevo del mismo tamaño, violando la norma urbanística vigente. No sabemos por qué se aprobó, ni por qué no le dieron vista del proyecto al CCC 13 a pesar de que la norma así lo exige.
Así que nos encontramos con que para un terreno de 900 m2 en el que se puede construir idéntica superficie (más cocheras en subsuelo y ciertos espacios que no se computan) con una altura máxima de 11,80 m, el GCBA había aprobado un edificio de 5.385 m2 y 14,80 m de altura sin hacer antes la consulta vecinal que exige la zonificación U28.
En su momento nos contactamos con los desarrolladores para pedirles que adecuen el proyecto a la normativa vigente, pero su intransigencia nos llevó a interponer una acción de amparo para que se deje sin efecto la aprobación. En octubre de 2023 el Juez dictó sentencia dándonos la razón y declarando “la nulidad del permiso de obra nueva otorgado por el GCBA el 30/06/2020”. Tanto el GCBA como el propietario del terreno apelaron la sentencia, pero la Fiscalía de Cámara dictaminó en favor de la confirmación y finalmente en mayo de 2024 la Cámara de Apelaciones la confirmó.
Los argumentos centrales de las sentencias coinciden con los que expusimos al presentar el amparo:
– No se cuestiona la aprobación del primer proyecto (remodelación del edificio existente), pero habiéndose demolido el edificio la situación se modificó. “La obra nueva aprobada debió respetar lo reglado por el Código de Planeamiento Urbano con respecto a la altura máxima y el FOT”, señala el Juez de primera instancia.
– No es necesario esperar a que el daño ambiental se produzca efectivamente: basta con demostrar que a raíz de la inobservancia de las normas se puede producir ese daño.
– Antes de aprobar el proyecto el GCBA debió dar intervención al Consejo del Plan Urbano Ambiental y hacer la consulta al Consejo Consultivo Comunal 13 como exige la zonificación U28, pero no lo hizo. Este último argumento es especialmente destacado en la sentencia de Cámara.
Esto significa que ese enorme edificio de 5385 m2 no podrá ser construido. En su reemplazo el propietario deberá presentar un proyecto mucho más acotado, más chico y con un piso menos de altura.
Se trata de un éxito barrial enorme que excede del caso puntual de esa esquina: los desarrolladores saben desde hace décadas que los proyectos en Belgrano R deben pasar por un control vecinal de legalidad y eso los limita mucho en las “avivadas” que proponen. Pero ahora saben también que aunque eludan la consulta y logren aprobar una grosería, hay una asociación vecinal que ejercerá ese control de legalidad incluso en una instancia judicial. Para decirlo en términos jurídicos: “En Belgrano R no se jode”.
Dr. Carlos A. Prillwitz (Presidente Belgrano R Sociedad de Fomento)
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