Hace más de un mes, Horacio Rodriguez Larreta recorrió las primeras calles del futuro Parque de Innovación en el barrio de Núñez, en el terreno del ex Tiro Federal y expresó sonriente: “Apostamos por la economía del conocimiento y la educación de calidad”. En el predio de 12 hectáreas situado sobre Av. Del Libertador, una de las zonas más exclusivas de la Ciudad, se desarrollarán entre 330.000 y 360.000 m2 en el que se incluye “un campus que reunirá instituciones públicas y privadas destinadas a la innovación, la enseñanza superior y la investigación científica aplicada”, pero también “oficinas, usos mixtos e inversiones residenciales”.

Sin embargo, en el Silicon Valley porteño, de seis predios subastados, la mitad fueron para espacios de “co-working” y para construcciones residenciales Premium que contaron con rebajas del 40% de su valor y hasta 24 cómodas cuotas de pago en pesos, lo que va mostrando a las claras otra entrega millonaria de tierras públicas en la Ciudad.

En junio de 2020, mientras comenzaban a multiplicarse los casos de Covid y en la ciudad se declaraba la Emergencia Sanitaria, el gobierno porteño consideró oportuno convocar a la primera subasta del futuro Parque de la Innovación. La Parcela 1 de la Manzana 146O del Polígono C que tiene 1800 m2 de superficie y donde está permitido construir 16.000 m2 (aproximadamente 12.800 m2 vendibles), se subastó finalmente en agosto de 2020 por 925 millones de pesos (11,9 millones de dólares al cambio oficial de esa fecha). Por lo tanto, podríamos decir que la Parcela 1 se vendió a 16.223.478 UVAs. El mismo día una UVA del Banco Central equivalía a $57,03 pesos. Si dividimos esta cantidad por los metros cuadrados vendibles de la parcela (aproximadamente 12.800) se podría afirmar que el valor del suelo en UVA por metro cuadrado vendible fue de 1267 UVAs. Este valor resulta un 40 por ciento inferior al valor de incidencia del suelo en UVAs que estableció el gobierno porteño para el predio en cuestión (2122 UVAs por metro cuadrado) en el marco impositivo de la ley 6.062 que es un buen indicador de los valores del mercado.

En concreto, el gobierno porteño habría percibido 370 millones de pesos más con sólo atenerse a los propios valores de incidencia del suelo que fija para el cobro del impuesto a la plusvalía inmobiliaria (llamado Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable).

Ese no fue el único beneficio que consiguió la empresa de seguros: el gobierno porteño también la autorizó a pagar el precio de la tierra en cómodas cuotas en pesos durante 24 meses. La siguiente subasta no tuvo ni siquiera una pizca de innovación. Entre julio y septiembre, se remataron dos parcelas que tuvieron el mismo comprador: Angostura Inversiones SA, una empresa cuya principal actividad en la AFIP es la de Servicios inmobiliarios. Esta sociedad anónima originaria de Villa La Angostura se quedó con 803 m2 del Parque de la Innovación (las Parcelas 1 y 2 de la manzana 146 G) por poco más de 6,7 millones de dólares (USD 6.748.413). En la primera parcela, la subasta fue una pantomima: Angostura Inversiones fue la única oferente. En la parcela 2, hubo otro interesado y terminó pagando un 12% más que el precio base.

Las otras dos parcelas fueron adquiridas por el ITBA (Instituto Tecnológico de Buenos Aires), universidad privada que fue la única oferente de la parcela de 3.197 m2, abonando exactamente el precio base USD 16.625.501; y por la Universidad Torcuato Di Tella, quién tuvo la gentileza de subir el precio base en unos centavos de dólar y así se quedó con un terreno de 1794 m2 por USD 10.010.267.

Lo cierto es que, a la hora de pagar estos predios, los compradores podrán hacerlo en pesos y hasta en 16 cómodas cuotas. Un beneficio con el que no cuenta ninguna familia que quiere tener una vivienda en la ciudad, ya que debe pagar con billetes de dólares para acceder a la propiedad de cualquier inmueble. Larreta comenzó la desdolarización del mercado inmobiliario, pero con las tierras públicas.

La ciudad vende por debajo del precio de mercado y vende las parcelas antes de que finalice la infraestructura. Es decir, el valor de las parcelas no tiene incorporado la plusvalía que generará la inversión de la infraestructura estatal que será capturada por los nuevos propietarios. Los compradores se adueñan de las parcelas con la garantía de que la sociedad porteña les costeará toda la infraestructura de servicios públicos y de espacios públicos. Si tan solo la ciudad esperara a realizar la infraestructura para luego vender, el precio de la tierra sería otro.

Esta acumulación de beneficios para los privados (ventas en cuotas, ventas prematuras, por debajo del precio de mercado, violando los fines del Plan Urbano Ambiental dado a la tierra pública) es la culminación de la política, entendida como el arte de transformar lo público en privado, que orienta a la gestión de Rodríguez Larreta.

Jonatan Baldiviezo, María Eva Koutsovitis y Alejandro Volkind

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