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La Quinta
Roccatagliata, ubicada en Avda. Ricardo Balbín 2603, es un
inmueble que posee una gran singularidad por ser uno de los
pocos ejemplos de residencia suburbana que subsisten en la
Ciudad. Posiblemente, al momento de su construcción, el terreno
ocupara la totalidad de la manzana delimitada por Franklin D.
Roosevelt, Avda. Ricardo Balbín, Rivera y Zapiola aunque
actualmente ocupa la mitad.
Desde el punto de vista estilístico, la villa se inscribe dentro
del neorenacimiento italiano de finales del siglo XIX.
Balaustradas, columnas de base circular y cuadrada, pilastras,
frontis y demás elementos ornamentales típicos de la influencia
italiana en la arquitectura.
Con el paso del tiempo, el jardín que rodeaba la casa
desapareció y fue ocupado por una estación de servicio, mientras
que la casa funcionó como bar y mini mercado. Afortunadamente
estas modificaciones no destruyeron totalmente su valor
patrimonial, que aún conserva sus elementos tipológicos y
estilísticos característicos. El inmueble, además, presenta buen
estado de conservación y las intervenciones que se le realizaron
aparecen como reversibles.
Recientemente, la propiedad fue adquirida por un grupo inversor
que propone la construcción de “...un conjunto edilicio formado
por un bloque de 12 pisos, más una torre de 27 pisos y 3
subsuelos, que aloja diversas tipologías de unidades de
vivienda... Se respeta la residencia de la Familia Roccatagliata,
por estar dentro del patrimonio histórico de la ciudad se la
incorpora a la red urbana a través de una plazoleta pública
sobre la calle Roosevelt” .
Este proyecto fue considerado factible por la Dirección General
de Interpretación Urbanística.
La parcela posee una superficie de 3.420,29 m² y tiene frente
sobre la Avda. Ricardo Balbín y las calles Franklin D. Roosevelt
y Zapiola; la Avda. Ricardo Balbín tiene un ancho aproximado de
26 m, la calle Franklin D. Roosevelt de 17,50 m y la calle
Zapiola de 17m; tomando el ancho de calle más favorable para el
emprendimiento, el Factor de Ocupación Total (F.O.T.) resultante
sería de 2,5 x 26 / 12,5 = 5,2; la superficie a construir según
F.O.T. sería entonces de 3.420,26 m² x 5,2 = 17,785 m²; Sin
embargo, en la Disposición se consigna que la superficie
permitida por F.O.T. sería de 25.227,90 m² y que la superficie a
construir sería de 43.216,70 m², notablemente mayor a la
superficie permitida según F.O.T. Con respecto a la altura
permitida, sobre la Avda. Ricardo Balbín la misma debería ser de
aproximadamente 32m y sobre las otras calles de aproximadamente
20m. No obstante ello, la altura a construir alcanzaría los 83
m, más del doble de lo permitido en el distrito.
Referido específicamente a lo patrimonial, cabe mencionar que en
la Disposición nº 1718-DGIUR-2011 se consigna la intervención en
la evaluación del proyecto de la Gerencia Operativa de
Supervisión Patrimonio Urbano señalando: “en el Dictamen Nº
4.843-DGIUR-2011 la Gerencia Operativa Supervisión Patrimonio
Urbano informa que, del análisis de la propuesta observa que la
escala y dimensiones de los edificios de nueva planta que se
incorporan al predio, afectan las características del conjunto
protegido, agravando su condición relativa al entorno,
alejándose de los lineamientos establecidos en el Código de
Planeamiento Urbano para las obras catalogadas; Que entiende que
el edificio en cuestión, conocido como La Casa Roccatagliata, es
el único testimonio en el barrio referente para los vecinos, y
que a pesar de sufrir degradaciones; aún conserva los
lineamientos de la arquitectura italiana; manteniendo su
condición de pieza exenta, por lo que considera que deberá
fortalecerse las dimensiones del vacío a su alrededor, con el
fin de aportar a la recuperación de su carácter; Que respecto de
los predios linderos, indican que los mismos responden a los
lineamientos establecidos en el Distrito R2aII para edificios
entre medianeras, y que la exposición de las mismas, sobre el
predio de la villa, plasman las alturas que propone el
mencionado distrito, concluyendo que esta situación, no aporta
favorablemente al carácter del conjunto protegido”.
Las llamadas “villas” son un tipo de vivienda que generalmente
se localizaban en los suburbios de la Ciudad, denominado “villa
criolla” según el arquitecto Fernando Diez. “La Villa Criolla
surge bajo la creciente influencia de la tradición italiana
consta de una habitación principal de mayor tamaño, o vestíbulo,
en el centro de la composición que conecta otras cuatro
habitaciones de dimensiones menores. Es un edificio compacto, de
planta en forma de H, exento, completamente rodeado por un
jardín y cuyas fachadas se encuentran frontalizadas por dos
galerías, una anterior y otra posterior. El terreno de la casa
se encuentra delimitado por un muro de mampostería y reja que se
levanta sobre la línea de edificación” .
La villa Roccatagliata claramente pertenece a esta categoría y a
pesar que el jardín que la rodeaba ha desaparecido y la
propiedad se vio afectada por la construcción de una estación de
servicio, el inmueble mantiene parte de sus características
originales, motivo por el cual fue propuesto para catalogar y su
protección ha recibido ya sanción inicial .
Considerando el tipo de edificio de que se trata, valioso no
solamente por su arquitectura y ornamentación sino también por
su tipología, debe considerarse que su protección efectiva
requiere de la restauración y puesta en valor del inmueble en sí
mismo, como también de su situación relativa dentro del terreno.
En consecuencia, la construcción de dos edificios alrededor de
la casa con las dimensiones propuestas impactarán negativamente
en la misma, especialmente por su altura.
En virtud de lo expuesto, no se encontraría justificada la
aprobación de una obra que supera ampliamente los parámetros
constructivos establecidos por el Código de Planeamiento Urbano
para el distrito en que se emplaza el edificio en cuestión, ni
valoriza suficientemente el edificio protegido.
La defensoría del pueblo de la ciudad de Buenos Aires, solicitó
al Secretario de Planeamiento del Gobierno de la Ciudad,
arbitrar los medios necesarios para la reformulación del
proyecto arquitectónico a realizarse en el terreno, a fin de
preservar la Quinta Roccatagliata. |
